Aan de straatkant geldt een vergunningplicht
Ligt je huis in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, dan mag je aan de voorkant en de zijkanten van je huis bijna niets bouwen zonder omgevingsvergunning. Artikel 2.30, derde lid, van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) beperkt het vergunningvrij bouwen daar tot onderhoud en vier situaties.
Zonder vergunning mag je binnen verbouwen. Je mag een achtergevel of achterdakvlak veranderen, zolang die niet naar de straat of ander openbaar gebied kijkt. Je mag bouwen op het erf achter het huis, als dat erf niet doorloopt naar de zijkant en niet naar openbaar gebied is gekeerd. En de vierde situatie is een bouwwerk in de openbare ruimte zelf, zoals straatmeubilair. In die vier situaties gelden dan nog de gewone maten uit het Bbl.
Voor onderhoud is de regel ook strenger. Bij een gewoon huis mag onderhoud zonder vergunning zolang detaillering, profiel en vorm gelijk blijven. In een rijksbeschermd gezicht mogen ook de kleur en het soort materiaal niet veranderen. Vervang je aan de voorkant houten kozijnen door kunststof, dan is dat geen vergunningvrij onderhoud meer.
Wat dat betekent voor je verbouwing
| Werk | Gewoon huis | Rijksbeschermd gezicht |
|---|---|---|
| Dakkapel in het achterdakvlak, niet naar openbaar gebied | onder voorwaarden vergunningvrij | onder dezelfde voorwaarden vergunningvrij |
| Dakkapel in een zijdakvlak dat niet naar openbaar gebied kijkt | onder voorwaarden vergunningvrij | vergunning nodig |
| Zonnepanelen op het voordak | onder voorwaarden vergunningvrij | vergunning nodig |
| Onderhoud waarbij kleur of materiaal verandert | vergunningvrij als detaillering, profiel en vorm gelijk blijven | vergunning nodig |
| Aanbouw in de achtertuin | onder voorwaarden vergunningvrij, tenzij het omgevingsplan anders zegt | alleen op het erf achter het huis en binnen het omgevingsplan |
De voorwaarden voor de dakkapel, de zonnepanelen en het onderhoud bij een gewoon huis staan in artikel 2.29 Bbl, die voor een aanbouw in artikel 22.27, onder a, van de bruidsschat, zolang je gemeente die niet door eigen regels heeft vervangen. Voor een dakkapel zijn dat vijf eisen, zoals een plat dak en een hoogte van hooguit 1,75 meter. Meer daarover in Dakkapel aan de voorkant of zijkant.
Bij een aanbouw speelt nog iets. Elders geldt een aanbouw in de achtertuin tot een bepaalde maat vanzelf als in overeenstemming met het omgevingsplan, ook als het oude bestemmingsplan hem niet toestaat (artikel 22.36 van de bruidsschat). In een rijksbeschermd gezicht vervalt die regel (artikel 22.38). Je aanbouw moet dan ook passen in de regels van het omgevingsplan, en anders heb je een vergunning nodig.
Slopen mag niet zomaar
Wie in een rijksbeschermd gezicht wil slopen, heeft een vergunning nodig. De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) zegt het zo:
Als u eigenaar bent van een pand in een beschermd gezicht en wilt slopen, heeft u altijd een omgevingsvergunning nodig voor het slopen van dit pand.
De wettelijke basis is artikel 4.35 van de Invoeringswet Omgevingswet. Zolang het omgevingsplan nog geen eigen sloopverbod en eigen beoordelingsregels voor het gezicht heeft, is voor slopen een vergunning nodig. Bij die aanvraag maak je aannemelijk dat er op de plek een ander bouwwerk kan of zal komen, en zo nodig lever je een rapport over de archeologische waarde van de bodem (artikel 22.302 bruidsschat). Heeft het omgevingsplan wel een eigen sloopverbod, dan staat daarin wanneer slopen een vergunning vraagt.
Waarom het gebied beschermd is
Volgens de RCE is een beschermd stads- of dorpsgezicht een gebied met een bijzonder cultuurhistorisch karakter. De wet spreekt van een groep onroerende zaken die van algemeen belang is om hun schoonheid, hun onderlinge ruimtelijke of structurele samenhang of hun wetenschappelijke of cultuurhistorische waarde (artikel 4.35 Invoeringswet). Het gaat dus om het geheel: de historische structuur van het gebied en het samenspel tussen bebouwing en open ruimte. Volgens de RCE zijn de gezichten gebouwd of aangelegd voor de Tweede Wereldoorlog.
Het Rijk wees de gezichten aan onder de oude Monumentenwet. Volgens de RCE zijn er in Nederland 472 beschermde gezichten, en het Rijk wijst al jaren geen nieuwe aan. Sinds 1 januari 2024 geldt zo'n aanwijzing als een opdracht aan de gemeente: die moet het gezicht in het omgevingsplan beschermen (artikel 4.35, eerste lid, Invoeringswet, met artikel 2.34, vierde lid, Omgevingswet).
Het omgevingsplan moet volgens artikel 5.130 van het Besluit kwaliteit leefomgeving voorkomen dat het karakter van het gezicht wordt aangetast door sloop, nieuwbouw of andere grote veranderingen. Heeft je gemeente het gezicht nog niet als zodanig in het omgevingsplan aangeduid, dan gelden de landelijke beperkingen toch al (artikel 8.2 Bbl en artikel 22.3 bruidsschat).
Ook gemeenten beschermen gezichten
Naast de rijksbeschermde gezichten kan de gemeente zelf een stads- of dorpsgezicht aanwijzen in het omgevingsplan. Voor zo'n gemeentelijk beschermd gezicht gelden de landelijke beperkingen uit het Bbl niet. Wat je daar zonder vergunning mag, bepaalt het omgevingsplan van je gemeente. Vraagt het omgevingsplan daar een vergunning voor slopen, dan maak je bij de aanvraag aannemelijk dat er op de plek iets nieuws kan of zal komen (artikel 22.296 bruidsschat).
Strengere welstand en meer advies
Gemeenten kunnen in een beschermd gezicht strengere welstandseisen stellen. Volgens de RCE kan de gemeente je vertellen of er voor je pand speciale welstandseisen gelden omdat het in een beschermd gezicht ligt. Volgens de Rijksoverheid legt de gemeente een aanvraag in een beschermd gezicht in de meeste gevallen voor advies voor aan de monumenten- of welstandscommissie.
Delft plaatst alle beschermde gezichten in het strengste van zijn drie welstandsniveaus, waar alle criteria gelden, ook die voor detaillering, materiaal en kleur. Hoe je zo'n nota leest, staat in Welstandsnota: zo lees je hem.
Verleent de gemeente in een rijksbeschermd gezicht een vergunning die het karakter van het gezicht raakt, dan stuurt ze binnen een week een afschrift naar de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (artikel 10.22a Omgevingsbesluit). Bij plannen die het karakter van het gezicht wezenlijk veranderen, kan de gemeente de RCE om advies vragen.
Geen monument en geen rijkssubsidie
Een huis in een beschermd gezicht is daardoor nog geen monument. Staat het ook in het rijksmonumentenregister of heeft de gemeente het als monument aangewezen, dan gelden daarbovenop de regels uit Monument verbouwen.
Op rijksniveau is er volgens de RCE geen subsidie voor huizen in een beschermd gezicht. Sommige provincies en gemeenten hebben wel een regeling. De RCE noemt als voorbeeld de Cultuurfondshypotheek, een lening met een lage rente voor restauratie of onderhoud.
Woon je in een beschermd gezicht en wil je iets aan de buitenkant veranderen, doe dan eerst de vergunningcheck in het Omgevingsloket en bel daarna de gemeente. Neem foto's van je huis en de straat mee naar een vooroverleg, dan weet je snel wat er wel kan.