Geen vervaldatum, wel een grens
Een omgevingsvergunning heeft meestal geen vaste houdbaarheid. De Omgevingswet koppelt er alleen een termijn aan als de gemeente die in de vergunning zelf zet (artikel 5.36 Omgevingswet). De gemeente Venlo schrijft het in haar beleidsregel zo op: een verleende omgevingsvergunning heeft in beginsel een onbeperkte geldigheidsduur.
Wel heeft de gemeente een uitweg voor vergunningen die blijven liggen. Ze mag een vergunning intrekken als er een jaar lang, of gedurende een langere termijn die in de vergunning staat, geen activiteiten zijn verricht met gebruikmaking van de vergunning (artikel 5.40, tweede lid, onder b). Dat is een bevoegdheid, geen plicht.
Voor 2024 was die termijn bij bouwen korter. Onder de oude Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kon de gemeente een omgevingsvergunning voor bouwen al intrekken als er 26 weken niets gebeurde (artikel 2.33 Wabo). Sinds 1 januari 2024 is dat een jaar, tenzij de vergunning een langere termijn noemt.
Wanneer telt het als begonnen
De wet zegt niet precies wat gebruik van de vergunning is. Een gemeente kan dat invullen met een beleidsregel. Venlo schrijft, op basis van rechtspraak, dat er een feitelijk begin moet zijn gemaakt. Het storten van een fundering telt als begin, net als andere constructieve handelingen. Een bouwbord plaatsen, de bouw uitzetten of graven telt daar niet.
Ook stilliggen telt mee. Ben je begonnen maar ligt het werk lang stil, dan kan de gemeente evengoed tot intrekking overgaan. Venlo noemt in zijn beleidsregel uitdrukkelijk werk dat jarenlang stilligt.
Moet je voor het bouwen een omgevingsvergunning voor de bouwtechnische toets (de bouwactiviteit) of een bouwmelding hebben, dan meld je de start ten minste 2 werkdagen vooraf bij de gemeente (artikel 7.7 Besluit bouwwerken leefomgeving). Bewaar die melding. Ze laat zien wanneer je begon.
Hoe gemeenten met dat ene jaar omgaan
Een gemeente kan in een beleidsregel vastleggen dat ze langer wacht dan een jaar. Venlo trekt een ongebruikte vergunning pas in na minstens twee jaar. De vergunninghouder krijgt eerst een brief met het voornemen tot intrekking en heeft 6 weken om te reageren. Zijn er goede redenen, dan krijgt hij een nadere termijn van 12 weken tot hooguit een jaar om alsnog te beginnen.
Kijk dus wat jouw gemeente heeft vastgelegd. Zoek haar beleidsregel op lokaleregelgeving.overheid.nl, bijvoorbeeld met de zoekwoorden "intrekken omgevingsvergunning". Heeft je gemeente geen beleidsregel, dan geldt alleen de wettelijke grens van een jaar.
Trekt de gemeente je vergunning in, dan is dat een besluit waartegen je meestal binnen 6 weken bezwaar kunt maken (artikel 6:7 Algemene wet bestuursrecht). Ging het om een geval uit artikel 10.24 van het Omgevingsbesluit, zoals ingrijpend werk aan een rijksmonument, dan volgt ook de intrekking de uitgebreide procedure en ga je direct in beroep (artikel 7:1 Awb). Welke weg voor jou geldt, staat in het intrekkingsbesluit (artikel 3:45 Awb). Hoe bezwaar en beroep werken, lees je in Omgevingsvergunning geweigerd: wat nu?
Je kunt de gemeente ook zelf vragen een vergunning in te trekken, bijvoorbeeld als je van je plan afziet (artikel 5.40, tweede lid, onder c).
De vergunning hoort bij het werk, niet bij jou
Een omgevingsvergunning geldt voor degene die de activiteit verricht (artikel 5.37 Omgevingswet). Verkoop je je huis met een vergunning voor een uitbouw, dan kan de koper die uitbouw met jouw vergunning bouwen.
Gaat de vergunning voor een ander gelden, dan moet de vergunninghouder de gemeente dat ten minste 4 weken van tevoren laten weten. Een uitzondering is een vergunning waarin de gemeente heeft bepaald dat ze alleen geldt voor degene aan wie ze is verleend. Dat mag de gemeente alleen doen als de persoon van de vergunninghouder van belang is voor de beoordeling.
Koop je een huis met een vergunning, vraag dan het besluit en de tekeningen op en controleer of de vergunning nog niet is ingetrokken. Hoe je zo'n vergunning in het koopcontract regelt, lees je in Voorbehoud voor een vergunning in het koopcontract. Waar je verder op let, staat in Kluswoning kopen.
Een tijdelijke vergunning loopt wel af
Een gemeente kan een vergunning voor een bepaalde termijn verlenen. Bij een activiteit die een keer afloopt, zoals bouwen, kan ze bepalen dat je na die termijn de oude toestand herstelt (artikel 5.36, tweede lid). Bij de bouwtechnische vergunning voor een tijdelijk bouwwerk is dat verplicht, en die termijn is hooguit 15 jaar (artikel 10.23 Omgevingsbesluit). Is de termijn korter, dan kan de gemeente hem verlengen tot hooguit 15 jaar.
Een tijdelijke afwijking van het omgevingsplan kan ook. Volgens IPLO, het informatiepunt van de overheid, geldt daarvoor geen wettelijke maximumtermijn. IPLO noemt als voorbeeld een tijdelijke woning op je eigen perceel, voor twee jaar, omdat je niet in je huis kunt wonen tijdens een grote verbouwing.
Na afloop moet het tijdelijke bouwwerk weg en moet de oude situatie terug, zoals de vergunning voorschrijft. Wil je het langer houden, vraag dan op tijd een nieuwe vergunning aan.
Vanaf wanneer de vergunning geldt
De vergunning treedt in werking op de dag na de bekendmaking (artikel 16.79 Omgevingswet). Ging de aanvraag via de uitgebreide procedure, dan is dat de dag na de terinzagelegging van het besluit. Kan het werk iets onherstelbaar veranderen dat de regels beschermen, zoals bij slopen, dan bepaalt de gemeente dat de vergunning pas 4 weken later in werking treedt.
Bij de reguliere procedure hebben belanghebbenden vanaf de dag na de bekendmaking, het versturen van het besluit naar de aanvrager, 6 weken om bezwaar te maken (artikel 3:41, 6:7 en 6:8 Awb). Een bezwaar schort de vergunning niet op (artikel 6:16 Awb), maar wie bouwt terwijl er bezwaar loopt, loopt het risico dat de vergunning later toch wordt herroepen. De termijnen lees je in Hoe lang duurt een omgevingsvergunning?
Bouw je een nieuwe grondgebonden woning onder de Wet kwaliteitsborging, dan doe je ten minste 4 weken voor de start een bouwmelding. Begin je niet binnen een jaar na die melding, dan moet je opnieuw melden, weer 4 weken vooraf (artikel 2.18 Bbl). Voor een verbouwing geldt die bouwmelding niet. Meer daarover staat in Bouwmelding bij de gemeente.
Oude vergunningen van voor 2024
Een onherroepelijke vergunning uit de tijd van de Wabo geldt sinds 1 januari 2024 als omgevingsvergunning onder de nieuwe wet (artikel 4.13 Invoeringswet Omgevingswet). Je oude bouwvergunning blijft dus bruikbaar.
De gemeente Venlo schrijft in haar beleidsregel dat er geen apart overgangsrecht is voor het intrekken van ongebruikte vergunningen, en dat de regel van een jaar daarom ook geldt voor vergunningen die nog onder de Wabo zijn verleend. Ligt er bij jou nog een oude vergunning op de plank, vraag de gemeente dan of ze die nog laat staan.
Wil je iets anders bouwen dan op de tekeningen bij je vergunning staat, vraag de gemeente dan of je een nieuwe vergunning nodig hebt. Welk omgevingsplan nu op je adres geldt, zie je in de gratis check per adres.