Wie een goedkope of middeldure koopwoning koopt in een gebied waar de opkoopbescherming geldt, mag die de eerste vier jaar niet zonder vergunning verhuren. Dat staat in artikel 41 van de Huisvestingswet 2014. Gemeenten kunnen de regel sinds 1 januari 2022 invoeren.
Voor wie er zelf gaat wonen, verandert er niets. De regel is bedoeld voor beleggers die woningen opkopen om ze te verhuren. Volkshuisvesting Nederland, de site van het ministerie, omschrijft het doel zo:
De opkoopbescherming zorgt ervoor dat in gewilde gebieden huizen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur.
Welke woningen vallen eronder?
De gemeenteraad beslist dat in de huisvestingsverordening. Hij wijst een categorie woningen aan en een gebied, en mag daarbij alleen goedkope en middeldure koopwoningen kiezen. Waar de grens ligt, bepaalt de gemeente zelf. De wet noemt geen bedrag.
Den Haag legt de grens bij de WOZ-waarde: de regel geldt voor zelfstandige woningen met een WOZ-waarde die niet hoger is dan de kostengrens van de Nationale Hypotheekgarantie. Het gaat om de WOZ-beschikking die er was op het moment dat de akte van levering werd ingeschreven. Het gebied is in Den Haag de hele stad (artikel 5:27 van de Haagse verordening).
Er is ook een grens aan de andere kant. De gemeente mag alleen woningen aanwijzen die bij de overdracht vrij van huur en gebruik waren, korter dan zes maanden verhuurd waren, of verhuurd werden met een opkoopvergunning (artikel 41, tweede lid). Koop je een woning waarin al lang een huurder woont, dan geldt het verbod dus meestal niet.
Vier jaar, te rekenen vanaf de notaris
Het verbod loopt vier jaar. De klok start op de dag dat de akte van levering in de openbare registers van het Kadaster wordt ingeschreven, dus kort na de overdracht bij de notaris. Het geldt alleen voor woningen die zijn overgedragen nadat de gemeente de regel heeft ingevoerd.
Binnen die vier jaar mag je de woning niet zonder vergunning van burgemeester en wethouders in gebruik geven, bijvoorbeeld aan een huurder. De vergunning geldt alleen voor de vorm van verhuur waarvoor je hem hebt gekregen (artikel 41, vierde lid).
Wanneer je toch mag verhuren
De wet noemt drie situaties waarin de gemeente de vergunning moet verlenen (artikel 41, derde lid). De eerste is verhuur aan iemand die een bloed- of aanverwant is in de eerste of tweede graad van de eigenaar. Een ouder die een appartement koopt voor een studerend kind, valt daaronder.
De tweede is tijdelijke verhuur na eigen bewoning. Heb je minstens twaalf maanden zelf in de woning gewoond, met je adres in de Basisregistratie Personen, dan mag je hem daarna hooguit twaalf maanden verhuren. Dat moet met een schriftelijk contract, en niet als toeristische verhuur. Denk aan een jaar werken in het buitenland.
De derde gaat over woningen die onlosmakelijk deel uitmaken van een winkel, kantoor of bedrijfsruimte. Daarnaast kan de gemeenteraad burgemeester en wethouders de bevoegdheid geven om ontheffing te verlenen in andere gevallen (artikel 41, vijfde lid). Den Haag heeft daarvoor een aparte beleidsregel.
Aanvragen, beslissen en wat er gebeurt als je het negeert
Alleen de eigenaar kan de vergunning aanvragen (artikel 42). Burgemeester en wethouders beslissen binnen 8 weken, met één verlenging van hooguit 6 weken. De gemeente kan de vergunning weigeren of intrekken na een negatieve integriteitstoets op grond van de Wet Bibob (artikelen 43 en 44).
Verhuur je zonder vergunning, dan kan de gemeente een bestuurlijke boete opleggen, als de gemeenteraad dat in de verordening heeft geregeld (artikel 45). De wet legt het maximum bij de vierde boetecategorie uit het Wetboek van Strafrecht. Kreeg je in de vier jaar daarvoor al een boete voor hetzelfde verbod, dan geldt de vijfde categorie. Het precieze bedrag staat in de verordening van de gemeente.
Wat het betekent als je een huis koopt
Ga je er zelf wonen, dan hoef je niets te doen. Wil je kopen om te verhuren, of om er later kamers van te maken, kijk dan voor je biedt of de woning onder de opkoopbescherming valt. Een geweigerde vergunning kan een rekensom met huurinkomsten onderuit halen.
Dat geldt ook voor kamerverhuur. Den Haag weigert een omzettingsvergunning voor een woning die onder de opkoopbescherming valt, tenzij je een ontheffing hebt (artikel 5:6, negende lid). Hoe dat verder werkt, staat in kamerverhuur: omzettingsvergunning en regels. Wie koopt om te splitsen, leest meer in huis kopen om te splitsen.
Zekerheid vooraf krijg je vooral door navraag bij de gemeente. Als koper kun je de vergunning nog niet aanvragen, want dat kan alleen de eigenaar. Valt je plan onder een van de drie uitzonderingen, dan moet de gemeente de vergunning geven. Of een voorbehoud in het koopcontract zin heeft, bespreek je met je makelaar of de notaris.
De regel verandert waarschijnlijk
De opkoopbescherming staat in de wet als tijdelijke regeling. De minister moet uiterlijk vijf jaar na de invoering, en daarna elke vijf jaar, aan het parlement rapporteren of de maatregel nog nodig is. Kan de noodzaak niet voldoende worden aangetoond, dan vervalt het hoofdstuk op een tijdstip dat bij koninklijk besluit wordt bepaald. De regels in de verordeningen vervallen dan twee jaar later (artikel 51).
Op 16 oktober 2026 kondigde de minister van Volkshuisvesting een wijziging aan. Volgens de Rijksoverheid liet een evaluatie zien dat de meerwaarde vooral in de leefbaarheid van wijken zit, en minder in betere kansen voor starters. Het voorstel is dat gemeenten de regel inzetten in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, en alleen nog voor woningen met een WOZ-waarde tot het gemiddelde in de gemeente.
Dat is nog geen wet. Het wetsvoorstel moet eind 2026 in consultatie gaan. Tot er een nieuwe wet is, gelden de huidige regels en de verordeningen van de ongeveer 70 gemeenten die de regel hebben gebruikt.
Wat je nu doet
Lees de verordening van de gemeente waar je wilt kopen, of vraag de gemeente of de opkoopbescherming voor jouw straat geldt. Met de gratis check per adres zie je welke regels uit het omgevingsplan op een pand liggen. Wat er verder in een huisvestingsverordening staat, lees je in huisvestingsverordening: wat staat erin.