Een woning per kamer verhuren is in veel gemeenten niet vrij. Wie van een gewone woning kamers maakt met een gedeelde keuken of badkamer, zet een zelfstandige woning om in onzelfstandige woonruimte. Heeft de gemeenteraad dat in de huisvestingsverordening aangewezen, dan heb je daarvoor een omzettingsvergunning van burgemeester en wethouders nodig.
De basis staat in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014. Die wet geeft de gemeente de bevoegdheid, maar verplicht haar niet. Daardoor verschilt het per stad of je een vergunning nodig hebt, vanaf hoeveel bewoners, en wat de gemeente eist voordat ze ja zegt.
Drie soorten regels, drie keer kijken
Wie kamers wil verhuren, heeft met drie soorten regels te maken. De eerste is de huisvestingsverordening, met de omzettingsvergunning. Die gaat over de woningvoorraad: de gemeente wil voorkomen dat te veel gezinswoningen uit de markt verdwijnen of dat een straat vol kamerpanden komt.
De tweede is het omgevingsplan, sinds 1 januari 2024 de opvolger van het bestemmingsplan. Daarin kan staan hoe je een woning mag gebruiken. De derde gaat over brandveiligheid en staat in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Die regels gelden landelijk, al kan de gemeente na een gebruiksmelding extra eisen stellen voor de brandveiligheid.
Elk van de drie kan een eigen stap vragen. Een omzettingsvergunning maakt een omgevingsvergunning niet overbodig, en andersom. De vergunning zelf staat uitgebreid in omzettingsvergunning: wanneer nodig.
Vanaf hoeveel bewoners heb je een vergunning nodig?
Dat bepaalt de gemeente. Den Haag vraagt een omzettingsvergunning als een zelfstandige woning wordt omgezet naar onzelfstandige woonruimte voor drie of meer personen, in alle wijken (artikel 5:1 en 5:2 van de Haagse verordening). Twee personen in een woning valt er dus niet onder.
Amsterdam stelt de omzetting vrij zolang er hooguit twee volwassenen in de woning wonen (artikel 3.1.4 van de Amsterdamse verordening). Bij een derde volwassene heb je in principe een vergunning nodig, tenzij een andere vrijstelling geldt, zoals voor mantelzorg of familie tot en met de vierde graad.
De gemeente mag vrijstellingen maken (artikel 21, tweede lid), bijvoorbeeld voor wie zelf in de woning blijft wonen en een of twee kamers verhuurt. In Den Haag heet dat hospitaverhuur (artikel 5:2a). Je hebt dan geen omzettingsvergunning nodig, maar je meldt de verhuur wel. Het huishouden mag dan inwoning geven aan hooguit één ander huishouden of twee alleenstaanden, met in totaal hooguit acht bewoners en minstens 12 m² per bewoner.
| Gemeente | Vergunning nodig vanaf | Enkele eisen | Artikel |
|---|---|---|---|
| Den Haag | drie personen | 18 m² per bewoner, hooguit acht personen, extra geluidseisen vanaf vijf bewoners | 5:2, 5:4a en 5:6 |
| Amsterdam | drie volwassenen | gezamenlijke verblijfsruimte van 11 m² en 3 meter breed, quotum per wijk | 3.1.4, 3.3.7 en 3.3.9 |
Wat de gemeente vraagt voordat ze ja zegt
Een omzettingsvergunning is geen formaliteit. De gemeente toetst aan regels over ruimte, geluid en de buurt. Den Haag eist na de omzetting minstens 18 m² gebruiksoppervlakte per bewoner (artikel 5:4a). Wonen er vijf of meer mensen, dan gelden ook eisen aan de geluidsisolatie tussen de woning en de woningen eromheen.
Den Haag weigert de vergunning in een gebied dat in de twee meest recente metingen van de Leefbaarometer niet goed tot uitstekend scoort. Dat geldt ook als meer dan 33,3 procent van de woningen in een pand of rij omgezet zou zijn, of als in de wijk al meer dan 10 procent van de woningen door drie of meer mensen onzelfstandig wordt bewoond. Voor die laatste twee regels kent de verordening uitzonderingen. Meer dan acht bewoners is in principe ook een reden om te weigeren (artikel 5:6).
Amsterdam werkt met een quotum per wijk. In een rij eengezinswoningen mag een kwart van de woningen zijn omgezet. Komen er in een wijk meer aanvragen binnen dan het quotum toelaat, dan beslist loting (artikel 3.3.7). De woning moet een gezamenlijke verblijfsruimte hebben van minstens 11 m² en 3 meter breed. Per onzelfstandige woonruimte mag er één volwassene wonen (artikel 3.3.9).
Het omgevingsplan kan een tweede vergunning vragen
Naast de huisvestingsverordening telt het omgevingsplan. Volgens het Informatiepunt Leefomgeving (IPLO) staan de gebruiksregels voor wonen vooral in het omgevingsplan. Ook de oude bestemmingsplannen, sinds 1 januari 2024 het tijdelijke deel van het omgevingsplan, kunnen regels bevatten over hoe je een woning gebruikt. Hoe je dat plan leest, staat in het omgevingsplan uitgelegd.
Past kamerverhuur niet in die regels, dan heb je een omgevingsvergunning nodig. De Omgevingswet noemt dat een omgevingsplanactiviteit. Wat het omgevingsplan precies toestaat, verschilt per gemeente, dus kijk altijd naar de regels op jouw adres.
Maak je van één huis twee volwaardige woningen, dan is dat geen kamerverhuur maar woningvorming. Ga je verbouwen om de kamers te maken, bijvoorbeeld met een extra keuken, nieuwe wanden of een draagmuur eruit, dan kunnen ook de bouwregels gelden. Hoe het zit met het wijzigen van het gebruik van een gebouw, lees je in functie van een gebouw wijzigen.
Vijf kamers of meer: vooraf melden bij de gemeente
Voor brandveiligheid geldt een landelijke regel. Het Bbl spreekt bij kamerverhuur van een woonfunctie voor kamergewijze verhuur: een woning met vijf of meer wooneenheden. IPLO vat de drempel zo samen:
Voor woningen waarvan minimaal 5 kamers worden verhuurd, geldt een gebruiksmelding.
Die gebruiksmelding dien je minstens 4 weken voordat je het pand zo in gebruik neemt in bij de gemeente. De gemeente kan dan controleren of het pand brandveilig is voordat de eerste huurders erin trekken.
Verhuurvergunning en opkoopbescherming komen er soms bij
Een gemeente kan sinds de Wet goed verhuurderschap ook een algemene verhuurvergunning invoeren, volgens Volkshuisvesting Nederland alleen in gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat. Dat regelt de gemeente in een verhuurverordening, los van de omzettingsvergunning.
Heb je de woning kort geleden gekocht, kijk dan ook naar de opkoopbescherming. In Den Haag geldt die in alle wijken. De gemeente weigert daar een omzettingsvergunning voor een woning die onder de opkoopbescherming valt, tenzij je een ontheffing hebt (artikel 5:6, negende lid).
Wat je nu doet
Begin bij de verordening, want die bepaalt of je een omzettingsvergunning nodig hebt. Wat er in zo'n verordening verder staat, lees je in huisvestingsverordening: wat staat erin. Met de gratis check per adres zie je welke regels uit het omgevingsplan op een pand liggen.
Twijfel je of jouw plan onder hospitaverhuur of kamerverhuur valt, bel dan de gemeente voordat je huurcontracten tekent. Een vergunning achteraf is niet zeker: in Den Haag en Amsterdam kan een aanvraag stranden op het maximum per pand, rij of wijk.