Wanneer heb je een vergunning nodig?
Je hebt een omgevingsvergunning nodig als het nieuwe gebruik in strijd is met het omgevingsplan van je gemeente. De Omgevingswet noemt dat een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. IPLO kort dat af tot BOPA. In plaats van een vergunning te geven, kan de gemeente ook het omgevingsplan zelf aanpassen.
Past het nieuwe gebruik wel in het plan, dan ben je niet altijd klaar. Een gemeente kan in het omgevingsplan zelf een vergunningplicht of meldingsplicht opnemen. Een activiteit waarvoor het plan zelf een vergunning voorschrijft, heet een binnenplanse omgevingsplanactiviteit.
Het omgevingsplan geldt sinds 1 januari 2024 en heeft het bestemmingsplan opgenomen. Wie zoekt op "bestemming wijzigen", bedoelt dus nu de functie die het omgevingsplan aan een plek geeft. In de gids over het omgevingsplan lees je hoe dat plan in elkaar zit.
Los van het plan moet het gebouw technisch geschikt zijn voor het nieuwe gebruik. Dat regelt het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Het Informatiepunt Leefomgeving (IPLO) van het Rijk zet beide toetsen naast elkaar:
Als sprake is van een functiewijziging is het ook nodig te controleren of het omgevingsplan het nieuwe gebruik toestaat. Is dat niet het geval, dan is meestal een vergunning voor een omgevingsplanactiviteit nodig, of een wijziging van het omgevingsplan.
Functie in het plan is iets anders dan gebruiksfunctie
Het Bbl kent 12 gebruiksfuncties, zoals de woonfunctie, de kantoorfunctie, de winkelfunctie en de industriefunctie. Die bepalen welke bouwregels gelden. Het omgevingsplan werkt met eigen functies, die de gemeente aan locaties toedeelt. De twee lopen niet altijd gelijk op.
IPLO geeft een voorbeeld. De gemeente kan een plek de functie "detailhandel" geven. Dan mag daar een winkel komen. Maar in dat winkelpand kan het Bbl een winkelfunctie, een kantoorfunctie, een industriefunctie en een bijeenkomstfunctie zien, zoals een kantine. Hoe je een gebouw in gebruiksfuncties indeelt, bepaalt volgens IPLO de eigenaar of initiatiefnemer.
Daarom bekijk je een functiewijziging altijd twee keer. Eerst de vraag of het nieuwe gebruik op die plek mag. Daarna de vraag of het gebouw voldoet aan de bouwregels voor de nieuwe gebruiksfunctie.
Welke bouwregels gelden na de wijziging?
Voor de nieuwe gebruiksfunctie gelden meestal de regels voor bestaande bouw uit het Bbl, niet de strengere eisen voor nieuwbouw. Die regels gelden alleen voor de delen van het gebouw waarop de wijziging betrekking heeft (artikel 5.7, lid 2 Bbl). Voor een tijdelijke functiewijziging gelden dezelfde regels als voor een permanente. Alleen de eis voor geluidwering van de gevel vervalt als de wijziging korter dan 10 jaar duurt (artikel 5.23, lid 3 Bbl).
Krijgt een gebouw meerdere gebruiksfuncties, dan moet elke functie aan het niveau van bestaande bouw voldoen. Constructies, bouwdelen en ruimten die de functies delen, zoals een trappenhuis, moeten aan de zwaarste eis voldoen.
Wie er een woning van maakt, krijgt te maken met een paar afwijkende regels. Die gaan over rookmelders, zelfsluitende deuren, de weerstand tegen rook tussen woning en gemeenschappelijke gang, en de geluidwering van de gevel tegen weg, spoor en industrie. De gidsen over kantoor naar woning en winkel naar woning werken dat uit. Wil je in je woning een beroep of bedrijf beginnen, dan gelden eigen regels: zie de gids over bedrijf aan huis.
Moet je ook verbouwen?
Verbouwen is nodig als het gebouw of een deel ervan niet voldoet aan het niveau van bestaande bouw voor de nieuwe functie. Voor het deel dat je verbouwt, gelden de regels uit artikel 5.4 van het Bbl. Dat deel moet het rechtens verkregen niveau halen, en dat kan hoger liggen dan het niveau van bestaande bouw.
IPLO noemt een bedrijfshal die een woning wordt. Een woning moet een toiletruimte hebben. In de hal zit geen toilet, dus is er geen bestaand niveau om op terug te vallen. Dan vormen de regels voor bestaande bouw de ondergrens.
Een tweede voorbeeld is een schuur op een boerenerf die logies wordt voor tijdelijke arbeidskrachten. Daar komen nieuwe wanden in. Er moeten rookmelders hangen, en de weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag moet volgens artikel 5.13 van het Bbl minstens 30 minuten zijn.
De verbouwing zelf kan een vergunning vragen voor de technische bouwactiviteit. Haal je een draagmuur weg of verander je de indeling in brandcompartimenten, dan is dat vergunningplichtig. Een bouwmelding is dan geen route: verbouw valt niet onder gevolgklasse 1 (artikel 2.17, lid 4 Bbl). Meer daarover in de gids over een draagmuur doorbreken.
Hoe vraag je de vergunning aan?
Je dient de aanvraag in via het Omgevingsloket. Welke stukken je meestuurt, staat in de Omgevingsregeling, zoals bouwtekeningen en sterkteberekeningen. Het loket geeft zelf aan welke stukken bij jouw aanvraag horen.
De gemeente rekent leges voor de aanvraag. Hoeveel, staat in de legesverordening van je gemeente. Ook als de gemeente de vergunning weigert, kun je kosten moeten betalen. Een stap voor stap uitleg van de aanvraag staat in de gids omgevingsvergunning aanvragen.
Hoe lang duurt het?
Voor een BOPA geldt meestal de reguliere procedure. De gemeente beslist binnen 8 weken en kan die termijn één keer met 6 weken verlengen (artikel 16.64 Omgevingswet). Tegen het besluit kun je daarna bezwaar maken en in beroep gaan.
Soms geldt de uitgebreide procedure, en dan beslist de gemeente binnen 6 maanden. Dat gebeurt als jij erom vraagt of ermee instemt (artikel 16.65 Omgevingswet). De gemeente kan de uitgebreide procedure ook zelf van toepassing verklaren. De wet noemt daarvoor aanzienlijke gevolgen voor de leefomgeving en de verwachting dat verschillende belanghebbenden bedenkingen hebben. De gemeente beslist dat per aanvraag.
Na de uitgebreide procedure kun je geen bezwaar maken. Je gaat dan direct in beroep bij de rechter (artikel 7:1 Awb). De verschillen staan in de gids over hoe lang een omgevingsvergunning duurt.
Hoeveel vergunningaanvragen er per gemeente binnenkomen, zie je in onze cijfers per gemeente. Begin voor je eigen pand bij Regels op de kaart, en bel bij twijfel de afdeling vergunningen van je gemeente.