Mag je in een kantoor gaan wonen?
Dat mag als het omgevingsplan van je gemeente wonen toestaat op die plek. Geeft het plan het pand alleen een kantoorfunctie, dan is wonen er in strijd met het plan. Je hebt dan een omgevingsvergunning nodig voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, of de gemeente moet het omgevingsplan wijzigen.
Het omgevingsplan geldt sinds 1 januari 2024. Het oude bestemmingsplan is er onderdeel van geworden. Wat je pand mag, zoek je op in Regels op de kaart in het Omgevingsloket.
De gemeente weegt af of wonen op die plek past. Ze mag de vergunning alleen geven met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a Besluit kwaliteit leefomgeving). De instructieregels uit dat besluit (Bkl), die het Rijk aan gemeenten stelt, gelden ook bij zo'n vergunning (artikel 8.0b Bkl). Hoe de gemeente zo'n afwijking beoordeelt, lees je in de gids over afwijken van het omgevingsplan. Wil je juist vanuit je woning werken, dan gelden andere regels; die staan in de gids over bedrijf aan huis.
Welk bouwniveau geldt voor de nieuwe woningen?
Voor de nieuwe woonfunctie gelden meestal de regels voor bestaande bouw uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Dat is een lager niveau dan nieuwbouw. Die regels gelden alleen voor de delen van het gebouw die een woning worden (artikel 5.7, lid 2 Bbl). Een kantoor met vier verdiepingen waarvan er twee woningen worden, toets je dus op die twee verdiepingen en op de ruimten die ze met het kantoor delen. Gedeelde ruimten moeten aan de zwaarste eis voldoen.
IPLO beschrijft drie situaties bij een kantoorgebouw dat een wooncomplex wordt. Voldoet het gebouw al aan het niveau van bestaande bouw voor wonen en verbouw je niets, dan kun je het direct gebruiken. Voldoet het wel, maar verbouw je toch, dan moeten de verbouwde delen het rechtens verkregen niveau halen. Dat kan hoger liggen dan bestaande bouw.
In de derde situatie voldoet het gebouw niet. Dan verbouw je die delen tot minstens het niveau van bestaande bouw. Bij bestaande onderdelen ligt het rechtens verkregen niveau dan lager dan bestaande bouw, en nieuwe onderdelen hebben geen rechtens verkregen niveau. Bestaande bouw is dan de ondergrens.
Welke eigen regels gelden voor een woning?
Bij een wijziging naar een woonfunctie gelden voor een paar onderdelen afwijkende regels, anders dan bij gewone bestaande bouw. Ze gaan over brand, rook en geluid.
De wand tussen een woning en een gemeenschappelijke gang of trappenhuis waardoor een beschermde vluchtroute loopt, moet rook tegenhouden. Die weerstand tegen rookdoorgang moet R200 zijn, bepaald volgens NEN 6075 (artikel 5.22a Bbl). Deuren in wanden waarvoor een eis tegen brand of rook geldt, moeten zelfsluitend zijn. De voordeur van de woning hoeft alleen bij brand vanzelf te sluiten (artikel 5.24a Bbl, dat verwijst naar artikel 4.218).
In elke besloten ruimte waar de vluchtroute doorheen loopt, tussen de uitgang van een verblijfsruimte en de uitgang van de woning, moet minstens één rookmelder hangen (artikel 5.24 Bbl). Dat hoeft niet als het Bbl voor de woning een brandmeldinstallatie voorschrijft (artikel 3.115).
Ook de gevel krijgt een eis. De gevel van verblijfsruimten moet geluid van wegen, spoorwegen en industrie tegenhouden. De geluidwering moet minstens zo groot zijn als het verschil tussen het geluid buiten en 33 dB (artikel 5.23 Bbl). Een kantoor naast een snelweg of spoorlijn kan dus extra isolatie nodig hebben. Wijzig je de functie voor minder dan 10 jaar, dan geldt deze eis niet. Lees ook de gids over brandveiligheid bij een verbouwing.
Hoe zit het met vluchtroutes en balkons?
Voldoen de vluchtroutes van het kantoor aan het niveau van bestaande bouw voor wonen, dan kun je ze zonder verbouwing gebruiken. Moet je ze aanpassen, dan moeten ze na de verbouwing ook dat niveau halen. Loopt een vluchtroute door woningen en kantoor tegelijk, dan geldt de zwaarste eis van de twee functies.
Een tweede vluchtroute mag je niet zomaar weghalen. Dat is verbouw, en bij verbouw mag het kwaliteitsniveau niet omlaag (artikel 5.5, lid 1 Bbl). Lag het gebouw boven het nieuwbouwniveau, dan mag het na de verbouwing tot dat niveau zakken en niet lager (artikel 5.5, lid 3 Bbl). Weghalen kan dus alleen als het gebouw daarna nog aan de nieuwbouweisen voor vluchtroutes voldoet.
Balkons zijn niet verplicht. Bestaande woningen hoeven ook geen buitenruimte te hebben, en dat niveau geldt bij een functiewijziging. Wil je toch balkons, dan bepaal je zelf welke eisen je stelt. IPLO noemt de nieuwbouweisen uit artikel 4.175 Bbl als richtlijn: een eigen buitenruimte van minstens 4 vierkante meter en 1,5 meter breed, die je direct vanuit de woning bereikt.
Heeft het kantoor al balkons, dan mag je ze niet weghalen. Verkleinen mag alleen als ze groter zijn dan de nieuwbouweis en na de verbouwing nog aan die eis voldoen. Bij verbouw geldt voor inbraakwerendheid iets vergelijkbaars: de bestaande kwaliteit moet blijven, maar ontbreekt die, dan hoef je niets toe te voegen.
Heb je een vergunning nodig voor de verbouwing?
Voor de verbouwing zelf kijk je naar de technische bouwactiviteit in het Bbl. Haal je een draagmuur weg of verander je de indeling in brandcompartimenten, dan is de verbouwing vergunningplichtig. Een bouwmelding is geen alternatief, want verbouw valt volgens IPLO (nog) niet onder gevolgklasse 1. Hoe dat werkt bij een draagmuur, staat in de gids over een draagmuur doorbreken.
Bouw je meerdere woningen in één kantoor, dan grenzen ze aan elkaar en aan gemeenschappelijke gangen. Welke geluidseisen dan gelden voor wanden en vloeren, lees je in de gids over geluidsisolatie tussen woningen.
Het Rijk heeft een brochure over verbouw en gebruiksfunctiewijziging in het Bbl uitgegeven, met voorbeelden.
Hoe lang duurt de procedure?
Voor een vergunning om af te wijken van het omgevingsplan geldt meestal de reguliere procedure: de gemeente beslist binnen 8 weken en mag één keer 6 weken verlengen (artikel 16.64 Omgevingswet). Vraag je zelf om de uitgebreide procedure, of verklaart de gemeente die van toepassing, dan is de termijn 6 maanden. Meer over het hele traject staat in de gids over een functie wijzigen.
Hoeveel vergunningaanvragen er per gemeente binnenkomen, zie je in onze cijfers per gemeente. Voor je eigen pand begin je bij het omgevingsplan, en bij twijfel bel je de afdeling vergunningen van de gemeente.