Wat mag je aan huis doen?
Een beroep of bedrijf aan huis mag als het omgevingsplan van je gemeente het bij de woning toestaat. Het bedrijf moet ondergeschikt blijven aan het wonen. De voorwaarden verschillen per gemeente en staan in het omgevingsplan.
Het Informatiepunt Leefomgeving (IPLO) van het Rijk omschrijft het begrip zo:
'Beroep of bedrijf aan huis' is een term uit de ruimtelijke ordening. Hij duidt kleinschalige beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten aan die in het omgevingsplan bij de functie of activiteit wonen in de woning zijn toegestaan.
Het omgevingsplan geldt sinds 1 januari 2024. Het bestemmingsplan, waarin vroeger stond of een aan huis verbonden beroep mocht, is daar onderdeel van geworden. Wat de gids over het omgevingsplan uitlegt, geldt ook hier: de regels voor jouw adres staan in dat ene plan.
Welke voorwaarden stellen gemeenten?
Heb je een vrij beroep, zoals architect, advocaat, huisarts, kunstenaar of accountant, dan mag je volgens Ondernemersplein in de meeste gevallen vanuit huis werken. De voorwaarden verschillen per gemeente. Over het algemeen geldt dat je huis een woonkarakter houdt.
In de meeste gemeenten komt dat neer op vier voorwaarden. Je gebruikt niet meer dan een derde van je woning voor het bedrijf. Je buren hebben geen last van je bedrijf. Je maakt geen reclame op je huis. En je bedrijf heeft een kantoorfunctie.
Die derde is concreet te maken. Heeft je woning 120 vierkante meter, dan kom je met die regel uit op 40 vierkante meter voor het bedrijf. Hoe je gemeente de oppervlakte meet en of een aanbouw of schuur meetelt, verschilt per plan. Lees het na in de regels van het omgevingsplan van je gemeente.
Wat je gemeente onder een kantoorfunctie verstaat, lees je in het omgevingsplan. Twijfel je of je bedrijf daaronder valt, leg je plan dan voor aan de gemeente voordat je begint.
Melden, vergunning of het plan laten aanpassen
Past je bedrijf in het omgevingsplan, dan moet je het meestal melden bij de gemeente. In sommige gemeenten heb je daarnaast een onttrekkingsvergunning nodig. Daarmee geeft de gemeente toestemming om woonruimte voor iets anders dan wonen te gebruiken. Die vergunning komt uit artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 en geldt alleen voor woningen en gebieden die de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aanwijst.
Gebruik je als eigenaar een deel van je woning als kantoor of praktijkruimte, dan zondert dat artikel je uit. Huur je, of gaat het om ander gebruik, lees dan de verordening van je gemeente. Meer daarover staat in de gids over de huisvestingsverordening.
Past je bedrijf niet in het plan, dan heb je twee routes. Je kunt een omgevingsvergunning aanvragen om van het omgevingsplan af te wijken. Dat heet een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Of je vraagt de gemeente het omgevingsplan zelf aan te passen.
Voor de vergunning geldt meestal de reguliere procedure. De gemeente beslist binnen 8 weken en kan die termijn één keer met 6 weken verlengen (artikel 16.64 Omgevingswet). Ze rekent leges, die in de legesverordening van je gemeente staan. Hoe zo'n afwijking verder werkt, lees je in de gids over een functie wijzigen.
Gelden de landelijke milieuregels?
Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) bevat landelijke milieuregels voor bedrijven. Voor veel activiteiten bij een huishouden of bij een beroep of bedrijf aan huis maakt het Bal een uitzondering. Volgens IPLO gaat het om werk dat groter is dan een hobby, maar zo beperkt dat de landelijke regels niet hoeven te gelden.
Zijn er toch regels nodig, dan kan de gemeente die in het omgevingsplan opnemen. Lees dus ook dat deel van het plan, en niet alleen de regel over de oppervlakte.
De uitzondering geldt niet voor een echt bedrijf met een woning ernaast. IPLO noemt een zeefdrukkerij en een glastuinbouwbedrijf: daarvoor gelden de regels van het Bal, ook als er een bedrijfswoning bij staat.
Hypotheek, huur, belasting en verzekering
Ook als de gemeente het goed vindt, ben je er nog niet. Heb je een hypotheek, dan houd je je aan wat de hypotheekovereenkomst zegt over een bedrijf aan huis. Huur je, dan geldt wat het huurcontract zegt. Ga je als huurder ook iets aan de woning veranderen, lees dan de gids over verbouwen als huurder.
Voor de inkomstenbelasting kun je de kosten van een werkruimte in je privéwoning meestal niet aftrekken. Kun je de woning splitsen in een bedrijfsgedeelte en een woongedeelte, dan kan dat volgens Ondernemersplein wel. De Belastingdienst heeft daarvoor de rekenhulp Werkruimte in de woning. Twijfel je of je werkruimte zelfstandig genoeg is, vraag het dan aan je boekhouder of de Belastingdienst.
Je inboedelverzekering en opstalverzekering dekken je eigen spullen en het huis. Schade aan bedrijfsmiddelen en werkruimte betalen ze niet uit. Daarvoor sluit je een aparte bedrijfsverzekering af. Woon je in een appartement, vraag dan ook bij de VvE na of er afspraken zijn over gebruik als bedrijfsruimte.
Wil je ervoor bouwen?
Wil je voor je praktijk of werkplaats een aanbouw of schuur bijbouwen, dan gelden daarvoor de gewone bouwregels. Of dat zonder vergunning kan, lees je in de gids over een uitbouw zonder vergunning. Wil je juist in een bedrijfspand gaan wonen, lees dan de gidsen over kantoor naar woning en winkel naar woning.
Welke plannen op je adres gelden, zie je in de gratis check per adres. Bij twijfel over de regels voor jouw bedrijf bel je de gemeente, en voor de belasting je boekhouder.