Vaak mag het, maar je gemeente heeft het laatste woord
Een uitbouw aan de achterkant van je huis mag vaak zonder omgevingsvergunning, zolang hij binnen de maten blijft. Sinds 1 januari 2024 staan die maten niet meer in een landelijk besluit, maar in het omgevingsplan van je gemeente. Het Rijk heeft ze daar bij de start van de Omgevingswet aan toegevoegd, in het deel dat de bruidsschat heet.
Zolang je gemeente die regels niet verandert, zijn ze overal gelijk. Maar volgens IPLO kunnen gemeenten de regels van de bruidsschat aanpassen. Kijk dus altijd naar de regels voor jouw adres.
In de regels heet een uitbouw een bijbehorend bouwwerk. Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) omschrijft dat als een uitbreiding van een hoofdgebouw, of een gebouw of ander bouwwerk met een dak dat functioneel bij het hoofdgebouw hoort. Bij een woning is het huis het hoofdgebouw. Meer daarover in Wat is een bijbehorend bouwwerk?.
Er gelden twee soorten regels, en voor allebei moet de uitbouw vergunningvrij zijn. De ruimtelijke regels gaan over de plek en de maten, de technische regels over de bouw zelf.
Zes eisen aan plek en maat
De bruidsschat stelt eerst zes eisen, in artikel 22.27, onder a. De uitbouw staat op de grond en ligt in het achtererfgebied. Hij blijft meer dan 1 meter van openbaar toegankelijk gebied en is niet hoger dan 5 meter. Heeft hij meer dan één bouwlaag, dan ligt een verblijfsgebied alleen op de eerste bouwlaag, de begane grond. En op het dak komt geen dakterras, balkon of andere buitenruimte die niet op de grond ligt.
Het achtererfgebied begint volgens het Bbl bij een lijn 1 meter achter de voorkant van het huis. Bij een tussenwoning is dat de achtertuin. Bij een hoekwoning, twee-onder-een-kapwoning of vrijstaand huis kan ook een deel van het erf aan de zijkant meetellen. Hoe dat zit, lees je in Wat is het achtererfgebied? en Aanbouw aan de zijkant van je huis.
Openbaar toegankelijk gebied is onder meer een weg, plein, park of openbaar vaarwater. Een pad dat alleen bedoeld is om de percelen te bereiken voor langzaam verkeer, telt niet mee. Volgens IPLO is ook een sloot geen openbaar toegankelijk gebied.
Voor de hoogte, het gebruik en de oppervlakte stelt artikel 22.36 daarna nog extra eisen.
De 4 meter is geen maximale diepte
De 4 meter is een zone, loodrecht gemeten vanaf het oorspronkelijke huis (artikel 22.24). Binnen die zone mag je hoger bouwen en mag de uitbouw woonruimte zijn.
| Onderdeel | Binnen 4 meter van het oorspronkelijke huis | Verder dan 4 meter |
|---|---|---|
| Hoogte | niet hoger dan 5 meter, niet hoger dan het huis en niet meer dan 0,3 meter boven de vloer van de eerste verdieping | tot 3 meter, of hoger met een schuin dak |
| Gebruik (uitleg van IPLO) | gelijk aan of ondergeschikt aan het huis, zoals een keuken, slaapkamer of grotere woonkamer | alleen ondergeschikt, zoals een berging, garage of plantenkas |
In de woorden van de bruidsschat: niet hoger dan 0,3 meter boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag. In een gewoon huis is dat de vloer van de eerste verdieping. Heeft het huis maar één bouwlaag, zoals een bungalow, dan mag de uitbouw binnen 4 meter niet hoger zijn dan het huis.
Verder dan 4 meter mag je hoger bouwen dan 3 meter als het dak uit twee of meer schuine vlakken bestaat. De dakvoet is dan hooguit 3 meter, de hellingshoek hooguit 55 graden en de nok hooguit 5 meter.
Voor de nok geldt ook een formule: (afstand van de nok tot de perceelsgrens in meters x 0,47) + 3. IPLO rekent het voor: bij 3 meter afstand is de nok hooguit 4,41 meter hoog.
Gemeten vanaf het oorspronkelijke huis
Het oorspronkelijke huis is volgens IPLO het huis zoals het ooit met vergunning is gebouwd. Een latere uitbouw verschuift de zone van 4 meter dus niet.
Ligt één ruimte zonder tussenmuur deels binnen en deels buiten de 4 meter, dan moet je die hele ruimte ondergeschikt gebruiken (artikel 22.37). Een woonkamer die 5 meter diep doorloopt, valt dan buiten deze regel.
Hoeveel tuin je mag bebouwen
Alle bijbehorende bouwwerken samen mogen maar een deel van het bebouwingsgebied beslaan. Dat gebied is het achtererfgebied plus de grond onder latere aanbouwen, zonder de grond onder het oorspronkelijke huis. Ook een schuur, tuinhuis of overkapping telt mee.
| Bebouwingsgebied | Maximaal aan bijbehorende bouwwerken |
|---|---|
| tot en met 100 m² | 50% van het bebouwingsgebied |
| meer dan 100 m² tot en met 300 m² | 50 m² plus 20% van het deel boven 100 m² |
| meer dan 300 m² | 90 m² plus 10% van het deel boven 300 m², samen hooguit 150 m² |
Als de uitbouw niet past
De bruidsschat kent twee soorten vrijstelling. Daardoor zijn er drie uitkomsten.
Voldoet de uitbouw aan de eisen van artikel 22.27 en van artikel 22.36, dan heb je geen vergunning nodig. De uitbouw is dan van rechtswege in overeenstemming met het omgevingsplan, ook als andere regels in dat plan strenger zijn.
Voldoet hij alleen aan artikel 22.27, dan moet hij ook passen in de overige regels van het omgevingsplan, bijvoorbeeld over plek, oppervlakte of hoogte. Past hij daarin, dan is geen vergunning nodig. Past hij er niet in, dan heb je een vergunning nodig om van het omgevingsplan af te wijken.
Voldoet de uitbouw niet aan artikel 22.27, dan heb je een omgevingsvergunning nodig. Is het plan in strijd met het omgevingsplan, dan vraag je een vergunning om daarvan af te wijken. Daarover gaat Afwijken van het omgevingsplan. Het oude bestemmingsplan is sinds 2024 onderdeel van het omgevingsplan.
De bouw zelf is meestal vergunningvrij
Volgens artikel 2.25 Bbl is de technische kant van een uitbouw met een dak vergunningvrij als hij op de grond staat, niet hoger is dan 5 meter en geen dakterras of balkon heeft. Ook mag hij geen verblijfsgebied op de tweede bouwlaag of hoger hebben, en mag er geen hoofdgebouw van worden.
IPLO geeft een voorbeeld: een uitbouw van 3 meter hoog aan een huis van 8 meter is voor de technische kant vergunningvrij.
Volgens IPLO is ook een constructieve wijziging die bij een vergunningvrije aanbouw hoort vergunningvrij, zoals de doorbraak naar de aanbouw. Haal je daarnaast elders in huis een draagmuur weg, dan is dat wel vergunningplichtig. Zie Draagmuur doorbreken.
Een bouwmelding onder de Wet kwaliteitsborging is voor verbouw nog niet nodig (artikel 2.17, vierde lid, Bbl). Het vergroten van een gebouw heet in het Bbl verbouwen.
Wanneer je toch een vergunning nodig hebt
Voor een bijbehorend bouwwerk aan de voorkant, in het voorerfgebied, heb je onder de regels van de bruidsschat volgens IPLO altijd een vergunning nodig. Zie Bouwen in de voortuin. Ook een uitbouw met een dakterras of balkon valt buiten de vrijstelling, zie Balkon of dakterras maken.
In, aan, op of bij een gemeentelijk, provinciaal of rijksmonument geldt de vrijstelling niet (artikelen 22.28 en 22.38). Wijzig je een rijksmonument, dan heb je ook een vergunning voor een rijksmonumentenactiviteit nodig (artikel 5.1 Omgevingswet). Zie Monument verbouwen.
In een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht geldt artikel 22.36 niet. Artikel 22.27 geldt daar alleen voor een bouwwerk op het erf aan de achterkant dat niet ook bij het erf aan de zijkant hoort en niet naar openbaar gebied is gekeerd.
Is je huis zonder vergunning gebouwd, dan vervalt de vrijstelling (artikel 22.23). Zie Gebouwd zonder vergunning. Ook een extra woning past er niet in: bij de vrijstelling blijft het aantal woningen gelijk, behalve bij huisvesting voor mantelzorg.
In een veiligheidszone, bijvoorbeeld rond een munitieopslag of bij een buisleiding, geldt artikel 22.36 niet (artikel 22.39). De uitbouw moet dan ook in de overige regels van het omgevingsplan passen. Volgens IPLO kunnen ook bij archeologie uitzonderingen gelden.
Ook zonder vergunning gelden regels
Een uitbouw moet altijd voldoen aan de technische regels van het Bbl, ook zonder vergunning. Bouw je een bijbehorend bouwwerk geheel nieuw, dan gelden volgens artikel 5.20 Bbl de isolatie-eisen voor nieuwbouw. Voor de fundering en de doorbraak kun je een constructeur vragen, zie Wanneer schakel je een constructeur in?.
Ook het burenrecht uit het Burgerlijk Wetboek geldt. Een raam binnen 2 meter van de erfgrens met uitzicht op het erf van de buren mag alleen met hun toestemming (artikel 5:50 BW). Een raam met vast en ondoorzichtig glas mag wel (artikel 5:51 BW). En het regenwater van je dak mag niet op het erf van de buren aflopen (artikel 5:52 BW). Meer in Burenrecht bij verbouwen.
Het uiterlijk van een vergunningvrije uitbouw toetst de gemeente niet vooraf. Wel kan het omgevingsplan bepalen dat het uiterlijk niet ernstig in strijd mag zijn met redelijke eisen van welstand. Dan kan de gemeente achteraf ingrijpen.
Woon je in een appartement, vraag dan eerst de VvE. Huur je, vraag dan de verhuurder.
Eerst meten, dan bouwen
In de gratis check per adres zie je welke plannen op je adres gelden. Voor veel gemeenten zie je bij de cijfers per gemeente hoe vaak er een vergunning voor een uitbouw wordt aangevraagd.
Past je plan niet in de regels, lees dan Vergunning voor een uitbouw aanvragen. Wil je een serre of overkapping bouwen, dan staat in Serre, veranda of overkapping wat daarvoor geldt.