Van uitbouw tot carport
Een uitbouw, aanbouw, serre, garage, tuinhuis, carport of overkapping: het zijn allemaal bijbehorende bouwwerken. Ze horen bij je huis en vullen het aan. De officiële definitie staat in bijlage I van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). IPLO geeft die zo weer:
Uitbreiding van een hoofdgebouw of functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.
IPLO geeft dezelfde definitie, met "al dan niet" in plaats van "wel of niet".
In gewone woorden zijn er drie soorten. Een uitbreiding van het huis, zoals een uitbouw of aanbouw. Een gebouw dat bij het huis hoort, vast aan het huis of los in de tuin, zoals een garage, berging of tuinhuis. En een ander bouwwerk met een dak, zoals een carport, veranda of overkapping.
Het hoofdgebouw is bij een woning het huis zelf. Het bijbehorend bouwwerk moet op hetzelfde perceel staan en het gebruik van het huis ondersteunen. Volgens IPLO mag het geen zelfstandige woonruimte zijn.
| Voorbeeld | Bijbehorend bouwwerk? | Waarom |
|---|---|---|
| Uitbouw of aanbouw | ja | uitbreiding van het huis |
| Tuinhuis, schuur of garage | ja | gebouw dat functioneel bij het huis hoort |
| Carport, veranda of overkapping | ja | ander bouwwerk met een dak |
| Schutting of tuinmuur | nee | geen dak; hiervoor gelden de regels voor een erfafscheiding |
| Zwembad of vijver zonder overkapping | nee | geen dak; er is een eigen regel in de bruidsschat |
| Losse woning in de tuin | nee, behalve bij mantelzorg | zelfstandige woonruimte; huisvesting voor mantelzorg geldt wel als functioneel verbonden met het huis (artikel 2.24 Bbl en artikel 22.25 bruidsschat) |
Twee toetsen: technisch en ruimtelijk
Sinds de Omgevingswet in 2024 bekijk je twee dingen apart: het technische deel en het ruimtelijke deel. Voor allebei moet het in orde zijn.
| Toets | Zonder vergunning als |
|---|---|
| Technisch (artikel 2.25 Bbl) | het op de grond staat, niet hoger is dan 5 m, geen verblijfsgebied op de tweede bouwlaag of hoger heeft, geen balkon of dakterras heeft, geen hoofdgebouw wordt en er geen weg overheen loopt |
| Ruimtelijk, basis (artikel 22.27, onder a, bruidsschat) | het op de grond staat, in het achtererfgebied, meer dan 1 m van openbaar toegankelijk gebied, niet hoger dan 5 m, met verblijfsgebied alleen op de eerste bouwlaag en zonder balkon of dakterras |
| Ruimtelijk, ook als het oude bestemmingsplan iets anders zegt (artikel 22.36, onder a, bruidsschat) | het ook voldoet aan de eisen voor hoogte, gebruik en oppervlakte hieronder |
Voldoet het bouwwerk aan de zes technische eisen uit artikel 2.25 Bbl, dan heb je voor het technische deel geen vergunning nodig. Voldoet het daar niet aan, dan is volgens IPLO een bouwmelding of een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit nodig. Zie Bouwmelding bij de gemeente.
Een constructieve wijziging die bij het vergunningvrije bouwwerk hoort, zoals een doorbraak naar een aanbouw, is volgens IPLO ook vergunningvrij. Lees daarover meer in Draagmuur doorbreken. Het bouwwerk moet altijd voldoen aan de technische regels van het Bbl.
De regels voor het ruimtelijke deel staan niet in het Bbl, maar in de bruidsschat. Dat zijn regels die het Rijk in 2024 aan het omgevingsplan van elke gemeente heeft toegevoegd. Er zijn twee niveaus.
Voldoet het bouwwerk aan artikel 22.27, onder a, dan heb je geen vergunning nodig. Het moet dan wel passen in de overige regels van het omgevingsplan, zoals de bouwregels uit het oude bestemmingsplan. Voldoet het ook aan de extra eisen van artikel 22.36, dan is het volgens IPLO van rechtswege in overeenstemming met het omgevingsplan. Het mag dan ook als het oude bestemmingsplan iets anders zegt.
Je gemeente kan de regels van de bruidsschat aanpassen. Kijk daarom altijd in het omgevingsplan voor je adres.
Binnen 4 meter mag meer dan daarbuiten
Artikel 22.36 van de bruidsschat maakt onderscheid tussen het deel binnen 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw en het deel dat verder weg ligt. De 4 m is geen maximale diepte, maar de grens tussen twee sets eisen. Volgens IPLO is het oorspronkelijk hoofdgebouw het huis zoals het indertijd met vergunning is gebouwd.
Binnen 4 m van het oorspronkelijke huis geldt de laagste van drie hoogtes: 5 m, 0,3 m boven de bovenkant van de vloer tussen de begane grond en de eerste verdieping van het huis, of de hoogte van het huis zelf. In de wet heet die vloer de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag. Heeft het huis maar één bouwlaag, zoals een bungalow, dan mag het bijbehorend bouwwerk binnen 4 m volgens IPLO niet hoger zijn dan het huis.
Verder dan 4 m van het oorspronkelijke huis mag het bijbehorend bouwwerk 3 m hoog zijn. Hoger mag alleen met een schuin dak waarvan de dakvoet niet hoger is dan 3 m. De nok moet dan worden gevormd door twee of meer schuine dakvlakken, elk met een helling van hooguit 55 graden. Die nok mag niet hoger zijn dan 5 m, en ook niet hoger dan 3 m plus 0,47 keer de afstand van de nok tot de perceelsgrens.
IPLO rekent een voorbeeld voor: ligt de nok 3 m van de perceelsgrens, dan mag de nok hooguit 3 m plus 1,41 m, dus 4,41 m hoog zijn.
Ook voor het gebruik maakt de afstand uit. Binnen 4 m mag het gebruik gelijk zijn aan dat van het huis, zoals een keuken, slaapkamer of uitbreiding van de woonkamer. Verder weg moet het gebruik functioneel ondergeschikt zijn aan het huis, behalve bij huisvesting voor mantelzorg. IPLO noemt als voorbeelden een berging, garage of plantenkas.
Ligt één ruimte zonder tussenmuur zowel binnen als buiten de 4 m, dan moet die volgens artikel 22.37 in zijn geheel ondergeschikt worden gebruikt.
Hoeveel vierkante meter je mag bijbouwen
De totale oppervlakte van bijbehorende bouwwerken in het bebouwingsgebied is volgens artikel 22.36 van de bruidsschat begrensd. Je gemeente kan in het omgevingsplan andere maten hebben.
Het bebouwingsgebied is het achtererfgebied plus de grond onder het huis, maar zonder de grond onder het oorspronkelijke huis. In de praktijk is dat het achtererfgebied plus de grond onder latere aanbouwen. Hoe je het achtererfgebied bepaalt, staat in Wat is het achtererfgebied?.
| Bebouwingsgebied | Maximale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken |
|---|---|
| tot en met 100 m² | 50% van het bebouwingsgebied |
| meer dan 100 m² tot en met 300 m² | 50 m² plus 20% van het deel boven 100 m² |
| meer dan 300 m² | 90 m² plus 10% van het deel boven 300 m², met een maximum van 150 m² in totaal |
Daarna trek je af wat er al staat. Volgens IPLO gaat de oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken die al bij het oorspronkelijke huis staan van het maximum af. Wat overblijft, mag je nog bijbouwen. Een eerdere uitbouw, een schuur en een overkapping in het bebouwingsgebied tellen dus allemaal mee.
Verder moet het bijbehorend bouwwerk een uitbreiding zijn van het huis, of erbij staan. Artikel 22.36 geldt niet bij een woonwagen, bij een recreatiewoning of ander bouwwerk voor recreatief nachtverblijf door één huishouden, en bij een gebouw met een tijdelijke vergunning.
Hier geldt de vrijstelling niet
In het voorerfgebied, bijvoorbeeld in de voortuin of in een zijtuin aan de straat, valt een bijbehorend bouwwerk buiten de vrijstelling. Zie Bouwen in de voortuin.
In, aan, op of bij een rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument gelden artikel 22.27, onder a, en artikel 22.36 niet (artikelen 22.28 en 22.38 bruidsschat). Zie Monument verbouwen.
In een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht geldt artikel 22.36 niet (artikel 22.38). Artikel 22.27, onder a, geldt daar alleen voor een bouwwerk op het erf aan de achterkant van het huis, als dat erf niet ook bij het erf aan de zijkant hoort en niet naar openbaar gebied is gekeerd (artikel 22.28, derde lid). Zie Beschermd stads- of dorpsgezicht.
Veiligheidszone, archeologie en andere uitzonderingen
In bijvoorbeeld een veiligheidszone rond een munitieopslag of een belemmeringenstrook van een buisleiding geldt artikel 22.36 ook niet (artikel 22.39).
Is het huis of een deel ervan gebouwd of in gebruik zonder de vereiste vergunning, dan gelden de vrijstellingen niet (artikel 2.22 Bbl en artikel 22.23 bruidsschat). Verder moet het aantal woningen gelijk blijven, behalve bij huisvesting voor mantelzorg. Voor een mantelzorgwoning gelden aparte regels. Zie Mantelzorgwoning plaatsen.
Staan in het omgevingsplan voor je locatie regels over archeologisch onderzoek, dan is een bijbehorend bouwwerk van 50 m² of meer meestal niet vergunningvrij (artikel 22.28, vierde lid, bruidsschat). Vraag dat na bij de gemeente.
Voldoet je plan niet aan de eisen, dan vraag je een omgevingsvergunning aan. Hoe dat werkt voor een uitbouw, lees je in Vergunning voor een uitbouw aanvragen. Voor een serre of veranda staat het in Serre, veranda of overkapping.
Erfgrens, buren en welstand
Door op de erfgrens te bouwen ontstaat volgens IPLO op zichzelf geen vergunningplicht. Wel kan de gemeente in het omgevingsplan regels hebben over bouwen op of bij de erfgrens.
Volgens artikel 5:50 BW mag je binnen 2 m van de erfgrens geen raam of balkon hebben met uitzicht op het erf van de buren, tenzij zij toestemming geven. Zie Burenrecht bij verbouwen.
Een vergunningvrij bouwwerk wordt vooraf niet op welstand getoetst. Is het uiterlijk ernstig in strijd met redelijke eisen van welstand, dan kan de gemeente volgens IPLO achteraf optreden.
Zo controleer je je plan
- Bepaal het achtererfgebied en het bebouwingsgebied op een plattegrond van je perceel.
- Reken uit hoeveel m² je mag bebouwen en trek af wat er al staat.
- Meet de afstand tot het oorspronkelijke huis en kijk welke hoogte-eisen gelden.
- Kijk in het omgevingsplan via Regels op de kaart of de bruidsschat nog geldt of dat je gemeente eigen regels heeft.
- Doe de Vergunningcheck in het Omgevingsloket.
IPLO raadt aan om bij twijfel contact op te nemen met de gemeente, want alleen die kan een definitief antwoord geven. In de gratis check per adres zie je welke plannen op je adres gelden. Het overzicht van alles wat zonder vergunning mag, staat in Vergunningvrij bouwen.