Vaak zonder vergunning, onder voorwaarden
Een mantelzorgwoning bij je huis mag vaak zonder omgevingsvergunning. Het Informatiepunt Leefomgeving (IPLO) schrijft dat het bouwen van een mantelzorgwoning in de meeste gevallen zonder vergunning mogelijk is. Dat kan in de tuin, als aanbouw aan het huis of in een bestaande garage of schuur.
Het woord mantelzorgwoning is volgens IPLO geen begrip uit de Omgevingswet. De regels spreken van huisvesting in verband met mantelzorg. De regels daarvoor staan in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en in de bruidsschat: de regels die het Rijk sinds 1 januari 2024 aan elk omgevingsplan heeft meegegeven, tot de gemeente eigen regels maakt.
De Rijksoverheid noemt drie mogelijkheden. Je zet een mantelzorgwoning in de tuin, je laat een aanbouw aan het huis maken, of je bouwt de garage of het tuinhuis om. Voor alle drie geldt dezelfde vraag: past het bouwwerk binnen de regels voor bijgebouwen, en is er echt sprake van mantelzorg.
Wie er mag wonen
De wet is precies over wie in een mantelzorgwoning mag wonen. Bijlage I van het Bbl omschrijft het zo:
huisvesting in of bij een woning van één huishouden van ten hoogste twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning
Het kan dus twee kanten op. Je vader trekt in de woning in jouw tuin, of jij gaat met je partner in de tuin van je ouders wonen om voor hen te zorgen. Een gezin met kinderen past niet binnen de definitie.
Mantelzorg is volgens hetzelfde Bbl intensieve zorg of ondersteuning die je niet als beroep geeft, die voortkomt uit een sociale relatie en verder gaat dan de gewone hulp tussen huisgenoten. De behoefte moet aan te tonen zijn met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere sociaal-medisch adviseur die de gemeente aanwijst. Volgens IPLO kan de gemeente om zo'n verklaring vragen.
Welke maten gelden
Een nieuwe mantelzorgwoning in de tuin of aan het huis is een bijbehorend bouwwerk. Daarvoor gelden de regels uit de bruidsschat: in het achtererfgebied, meer dan 1 meter van de straat of ander openbaar gebied, niet hoger dan 5 meter, alleen wonen op de begane grond en geen balkon of dakterras (artikel 22.27, onder a). Daarbij komen de regels voor hoogte en oppervlakte uit artikel 22.36.
Eén regel valt weg. Een gewoon bijgebouw dat verder dan 4 meter van het oorspronkelijke huis staat, mag je alleen als berging, garage of iets vergelijkbaars gebruiken. Voor huisvesting in verband met mantelzorg geldt die beperking niet (artikel 22.36, onder a). Wonen achter in de tuin kan dus wel.
Die ruimte staat alleen in artikel 22.36. Past de woning binnen de maten van dat artikel, dan mag ze volgens IPLO ook als het oude bestemmingsplan iets anders zegt. Past ze er niet in, dan moeten het bouwwerk en het wonen erin passen in de overige regels van het omgevingsplan.
De hoogte en oppervlakte blijven gelijk aan die van elk ander bijgebouw. Verder dan 4 meter van het huis is dat 3 meter met een plat dak, en alle bijgebouwen samen mogen niet meer beslaan dan een deel van de tuin. Hoe je dat uitrekent, staat in Tuinhuis of schuur en Wat is een bijbehorend bouwwerk?.
Buiten de bebouwde kom is er meer ruimte. Past de mantelzorgwoning niet binnen de oppervlakteregel, dan mag hij daar toch, als je hem in zijn geheel of in delen kunt verplaatsen en hij niet groter is dan 100 m² (artikel 22.37, tweede lid).
Technisch: wel een woning, geen nieuw hoofdgebouw
Voor het technische deel is meestal geen vergunning nodig. Een aanbouw of vrijstaande mantelzorgwoning tot 5 meter hoog, waarin je niet op een verdieping woont, valt buiten de vergunningplicht van artikel 2.25 Bbl.
Dat de woning zelfstandig is, maakt haar geen nieuw hoofdgebouw. Volgens artikel 2.24 Bbl geldt huisvesting in verband met mantelzorg als functioneel verbonden met het huis. Een eigen huisnummer verandert daar volgens IPLO niets aan.
Het blijft wel een plek om te wonen. De technische regels van het Bbl voor een woning gelden daarom ook voor een mantelzorgwoning. De Rijksoverheid noemt als voorbeeld de brandveiligheid.
Een bestaande schuur of garage ombouwen
Een bestaande garage, schuur of uitbouw mag je zonder vergunning gaan gebruiken voor mantelzorg (artikel 22.36, onder c, bruidsschat). Volgens IPLO mag je daarvoor woonvoorzieningen aanbrengen, zoals een keuken, een badkamer en sanitair.
Bij vergunningvrij bouwen moet het aantal woningen normaal gelijk blijven. Voor huisvesting in verband met mantelzorg maakt de bruidsschat daarop een uitzondering (artikel 22.23, tweede lid).
Wanneer je toch een vergunning nodig hebt
Woon je in een beschermd stads- of dorpsgezicht, of is je huis een monument, dan heb je volgens de Rijksoverheid een vergunning nodig. Bij een monument en in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht schakelt de bruidsschat artikel 22.36 uit, met de ruimere regels voor mantelzorg (artikel 22.38). Bij een monument geldt ook de basisvrijstelling voor bijgebouwen niet (artikel 22.28). Zie Monument verbouwen.
Ook in de voortuin heb je een vergunning nodig. Wordt de woning groter of hoger dan de regels toelaten, dan is volgens IPLO een wijziging van het omgevingsplan of een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit nodig. Hetzelfde geldt in een veiligheidszone, bijvoorbeeld rond een munitieopslag, of binnen de risicocontour van een bedrijf of buisleiding (artikel 22.39). En je gemeente kan de regels van de bruidsschat in het omgevingsplan hebben aangepast.
Een woning die vooruitloopt op de zorg, vaak pre-mantelzorgwoning genoemd, is volgens IPLO gewoon een extra woning. Daarvoor is een wijziging van het omgevingsplan of een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit nodig. Zie Afwijken van het omgevingsplan. Een kangoeroewoning of meergeneratiewoning met een blijvende indeling voor twee huishoudens is volgens IPLO een gebouw met twee woonfuncties, en daarvoor heb je ook een vergunning nodig.
Welstand: geen toets vooraf, wel een ondergrens
Een vergunningvrije mantelzorgwoning gaat vooraf niet langs welstand. Het uiterlijk mag wel niet in ernstige mate in strijd zijn met redelijke eisen van welstand (artikel 22.7 bruidsschat). IPLO noemt zo'n welstandsexces een buitensporigheid in het uiterlijk die ook voor niet-deskundigen duidelijk is.
Bij een exces kan de gemeente achteraf optreden. Volgens IPLO legt ze dan in een maatwerkvoorschrift vast wat je moet aanpassen. In een gebied dat de gemeente welstandsvrij heeft verklaard, geldt die grens niet. Had je gemeente vóór 2024 geen welstandsnota, dan kan ze volgens IPLO met artikel 22.7 niet optreden.
Heb je wel een vergunning nodig, bijvoorbeeld voor een mantelzorgwoning in de zijtuin aan de straat, dan beoordeelt de gemeente vooraf of het uiterlijk en de plaatsing passen bij redelijke eisen van welstand (artikel 22.29). Ze gebruikt daarvoor de criteria uit de welstandsnota die ze onder de oude Woningwet had. Een nieuwere nota telt volgens IPLO pas als de gemeente ook haar omgevingsplan heeft aangepast.
Bij de aanvraag horen dan tekeningen van alle gevels, ook die van de buren, kleurenfoto's van de bestaande situatie en een opgave van materialen en kleuren (artikel 22.35, onder i). Hoe je de criteria van je gemeente vindt, staat in Welstandsnota: zo lees je hem. Meer over de toets in Welstand.
Buren en geluid
Voor de buren geldt het gewone burenrecht. Een raam dat binnen 2 meter van de erfgrens uitkijkt op hun tuin, mag alleen met hun toestemming (artikel 5:50 BW). Zie Burenrecht bij verbouwen.
Woon je naast een bedrijf of boerderij, let dan op geluid en geur. De regels in de bruidsschat die woningen tegen geluid en geur van bedrijven beschermen, gelden volgens IPLO niet voor een mantelzorgwoning die vergunningvrij is gebouwd. Dat regelt de Vangnetregeling Omgevingswet voor de overgangsfase, die tot eind 2031 duurt. Zo hoeft een bedrijf geen maatregelen te nemen als de buren een mantelzorgwoning plaatsen.
Als de zorg stopt
Mantelzorgwonen is tijdelijk. Na de zorg woont er weer één huishouden in het huis, wordt het bijgebouw bijvoorbeeld weer een garage, of gaat het tijdelijke gebouw weg.
Afbreken hoeft niet altijd. Stopt de zorg, bijvoorbeeld omdat je ouder naar een verpleeghuis verhuist of overlijdt, dan mag je de mantelzorgwoning niet langer als woning gebruiken. Volgens de Rijksoverheid hoef je hem dan niet af te breken. Vraag de gemeente wat je ermee mag doen.
Wel moet je volgens IPLO de keuken, badkamer en andere woonvoorzieningen in een omgebouwde schuur weer weghalen. Ook een verplaatsbare woning die buiten de bebouwde kom boven de gewone oppervlakte uitkwam, moet weer weg. Verhuren als losse woning mag niet zonder wijziging van het omgevingsplan of een vergunning.
Wat er in 2027 verandert
Het Rijk wil mantelzorg- en familiewoningen op het eigen achtererf landelijk vergunningvrij maken. Volgens de Rijksoverheid geldt dan geen maximum aantal personen meer, maar moeten alle bewoners tot hetzelfde huishouden horen. Naast de mantelzorgwoning valt ook de familiewoning onder de nieuwe regel.
De Wet versterking regie volkshuisvesting geldt grotendeels sinds 1 juli 2026 (Staatsblad 2026, 157). De regels voor deze woningen staan in het besluit bij die wet, en dat gaat volgens de tijdlijn van het Rijk naar verwachting op 1 januari 2027 in. Tot die tijd gelden de regels die hierboven staan.
Welke plannen er op je adres gelden, zie je in de gratis check per adres. Komt er een carport of een nieuwe schutting bij, lees dan ook Carport bouwen en Schutting en erfafscheiding.