Een balkon of dakterras staat niet op de landelijke lijst van bouwwerken die zonder omgevingsvergunning mogen; alleen het schot tussen twee balkons staat erop. Voor de techniek is de draagconstructie de toets, en een uitbouw met een dakterras erop noemt het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) uitdrukkelijk als vergunningplichtig. Daarnaast hebben de buren iets te zeggen als het balkon dicht bij hun erf komt.
Drie regelingen bepalen samen of je mag beginnen: het Bbl voor de techniek, het omgevingsplan voor het uiterlijk en de plek, en het Burgerlijk Wetboek voor de buren.
Het technische deel: de draagconstructie beslist
Volgens artikel 2.25 Bbl is een bouwwerk met een dak vergunningplichtig als het een dakterras, balkon of andere buitenruimte heeft die niet op de grond ligt. Een uitbouw die zonder dakterras vergunningvrij zou zijn, wordt met een dakterras dus vergunningplichtig. Ook het IPLO, het kenniscentrum van de overheid, noemt een bijbehorend bouwwerk met een dakterras niet vergunningvrij.
Maak je een balkon of terras aan een bestaand huis, dan kijk je volgens het IPLO naar het onderdeel zelf. Een open balkon heeft geen dak, dus geldt artikel 2.26 Bbl: vergunningplichtig als het hoger dan 5 meter ligt of als de draagconstructie verandert. De uitzondering staat in artikel 2.27, eerste lid: een verbouwing is vrij zolang de draagconstructie, de indeling in brandcompartimenten en de isolatie van de gevel niet veranderen.
Verandert de draagconstructie wel, dan heb je een vergunning nodig, hoe hoog het balkon ook komt. Moet je een plat dak verstevigen om een terras te dragen, dan verander je de draagconstructie. Ook een balkon aan de gevel rust op de constructie van het huis; laat een constructeur beoordelen of die verandert.
Is niet helemaal duidelijk of de draagconstructie wijzigt, dan bepaalt de gemeente dat. Dat schrijft het IPLO over een airco aan de gevel, dus vraag het bij een balkon ook vooraf. Wat er in een constructieberekening staat, lees je in Wanneer heb je een constructieberekening nodig?
Een balustrade op een dakterras noemt het IPLO als voorbeeld van een bouwwerk dat niet op de grond staat maar tot 5 meter hoogte geen vergunningplicht oplevert. Komt hij hoger, dan geldt de uitzondering uit artikel 2.27, eerste lid, zolang de draagconstructie gelijk blijft. Een afscheiding tussen balkons of dakterrassen is technisch vrijgesteld, los van alle andere voorwaarden (artikel 2.27, tweede lid, onder m).
Het ruimtelijke deel: omgevingsplan en welstand
Voor het ruimtelijke deel kijk je eerst in artikel 2.29 Bbl, de landelijke lijst van wat zonder vergunning mag. Een balkon of dakterras staat daar niet in, de afscheiding ertussen wel. Voor de rest beslist het omgevingsplan van je gemeente, waar het oude bestemmingsplan sinds 2024 onderdeel van is.
Zolang je gemeente ze niet heeft vervangen, gelden daarvoor de regels van de bruidsschat: landelijke regels die sinds 2024 in elk omgevingsplan staan. De bruidsschat sluit een uitbouw met een dakterras of balkon uitdrukkelijk uit van vergunningvrij bouwen (artikel 22.27, onder a). Voor een balkon aan een bestaand huis zegt de bruidsschat niet met zoveel woorden of het als uitbreiding telt. Doe daarom de Vergunningcheck in het Omgevingsloket of vraag het de gemeente.
Heb je een vergunning nodig, dan kijkt de gemeente ook naar het uiterlijk. Ze verleent die alleen als uiterlijk en plaatsing niet in strijd zijn met redelijke eisen van welstand, beoordeeld volgens de criteria van de welstandsnota (artikel 22.29 bruidsschat). Dat artikel maakt geen onderscheid tussen de voorkant en de achterkant van het huis. In een gebied dat de gemeente welstandsvrij heeft gemaakt, vervalt de toets.
Een negatief welstandsoordeel hoeft niet het einde te zijn: de gemeente mag de vergunning toch verlenen als zij vindt dat dat moet (artikel 22.29, tweede lid). De bruidsschat zegt ook wat je voor de toets meestuurt (artikel 22.35, onder i): tekeningen van alle gevels, ook die van de buren, principedetails, kleurenfoto's van de huidige situatie en een opgave van materiaal en kleur. Het artikel noemt de balkonhekken daarbij met name. Meer in Welstand: wat is het en wanneer geldt het?
Bij een gemeentelijk, provinciaal of rijksmonument is nog minder vrij: de vrijstellingen uit het Bbl en de bruidsschat zijn dan grotendeels beperkt (artikel 2.30 Bbl en artikel 22.28 bruidsschat). Bij een rijksmonument heb je ook een vergunning voor de rijksmonumentenactiviteit nodig. Lees daarvoor Monument verbouwen.
| Wat je bouwt | Technisch deel (Bbl) | Ruimtelijk deel |
|---|---|---|
| Nieuwe uitbouw met dakterras | Vergunning, artikel 2.25 | Niet vrij onder de bruidsschat |
| Balkon of terras aan een bestaand huis, draagconstructie verandert | Vergunning, artikel 2.26 | Omgevingsplan beslist |
| Balkon, terras of balustrade, draagconstructie en brandcompartimenten blijven gelijk | Vrij, artikelen 2.26 en 2.27 | Omgevingsplan beslist |
| Afscheiding tussen twee balkons | Vrij, artikel 2.27 | Vrij, artikel 2.29, niet bij een monument |
De buren en de grens van 2 meter
Ook met een vergunning op zak kun je niet overal een balkon hangen. Het Burgerlijk Wetboek geeft de buren een eigen recht:
Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.
Je meet vanaf de buitenste rand van het balkon die naar het erf van de buren wijst, haaks tot de grens. De regel geldt niet als het erf van de buren een openbare weg of openbaar water is, als er een openbare weg of openbaar water tussen de erven ligt, of als het uitzicht binnen 2 meter op een muur stuit (artikel 5:50, tweede lid).
De wet noemt een dakterras niet apart, alleen balkons "of soortgelijke werken". Ligt je terras binnen 2 meter van de grens, bespreek het dan ook met de buren.
De Rijksoverheid wijst erop dat je ook bij vergunningvrij bouwen aan het burenrecht moet voldoen. Buren mogen onderling iets anders afspreken, schrijft het IPLO. Leg hun toestemming daarom op papier vast. Meer in Burenrecht bij verbouwen.
Hoe hoog het hek moet zijn
Een vloer voor personen die meer dan 1 meter hoger ligt dan de vloer, het terrein of het water ernaast, heeft aan die rand een vaste afscheiding nodig (artikel 4.20 Bbl). Bij nieuwbouw is dat hek minstens 1 meter hoog, en minstens 1,2 meter als de vloer hoger dan 13 meter ligt (artikel 4.21).
Tot 0,7 meter hoogte mag er geen opening in zitten waar een bol van meer dan 10 centimeter door past, en tussen 0,2 en 0,7 meter mag het hek geen opstapmogelijkheid bieden, zodat niemand eroverheen klautert (artikelen 4.22 en 4.23). Die twee regels gelden niet voor een vloer die niet voor kinderen onder de 12 is bedoeld.
Voor een bestaand gebouw ligt de ondergrens lager, op 0,9 meter (artikel 3.16 Bbl). Bij een verbouwing gelden de nieuwbouwregels, maar met het rechtens verkregen niveau als maat: niet lager dan wat er vlak voor de verbouwing was toegestaan, en nooit lager dan het niveau voor bestaande bouw (artikelen 5.4 en 5.5). Welke hoogte bij jouw nieuwe balkon hoort, vraag je bij twijfel aan de gemeente.
In een appartement beslist de VvE mee
Woon je in een appartementengebouw, lees dan eerst in de splitsingsakte en het reglement wat bij jouw appartement hoort en wat gemeenschappelijk is. De VvE beheert de gemeenschappelijke delen (artikel 5:126 BW). In je eigen appartement mag je zonder toestemming veranderen als dat geen nadeel geeft aan een ander gedeelte, en je meldt het direct aan de VvE (artikel 5:119 BW). Het reglement kan dat anders regelen. Zie Verbouwen in een appartement.
Wil je eerst weten welke plannen en regels er op je adres gelden, kijk dan in de gratis check per adres. Gaat het om een terras op een nieuwe uitbouw, lees dan ook Uitbouw zonder vergunning. Moet er voor het balkon een muur open, dan staat in Draagmuur doorbreken wat daarbij komt kijken. Isoleer je het dak onder het terras, lees dan Isoleren en vergunning; graaf je ook onder het huis, dan Kelder bouwen of uitgraven.