Wie onder een bestaand huis een kelder wil graven, heeft voor het technische deel in principe een omgevingsvergunning nodig. Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) maakt een bouwwerk dat niet op de grond staat of ondergronds ligt vergunningplichtig, en een bouwwerk met een kelder staat volgens het IPLO niet op de grond. De uitzondering voor verbouwen geldt alleen als de draagconstructie gelijk blijft, en een bouwmelding kan bij verbouwen niet.
Daarmee ben je er nog niet. Bij een kelder krijg je ook te maken met het omgevingsplan, het waterschap, het Kadaster en soms met archeologisch onderzoek.
Waarom een kelder technisch vergunningplichtig is
Volgens artikel 2.25 Bbl is een bouwwerk met een dak onder meer vergunningplichtig als het niet op de grond staat. Het IPLO, het kenniscentrum van de overheid, legt uit dat een fundering met kruipruimte nog als op de grond telt, maar een bouwwerk dat verdiept in de grond ligt, helemaal onder de grond, op palen of op of met een kelder niet. Op een vraag over een bouwwerk met een kelder schreef het:
Vanwege de kelder valt het bouwwerk onder het criterium 'niet op de grond staat' van paragraaf 2.25 onder a, Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Daardoor valt het in principe onder de vergunningplicht voor de technische bouwactiviteit van artikel 2.25 Bbl.
Artikel 2.26 Bbl maakt ook een bouwwerk zonder dak vergunningplichtig als het ondergronds ligt of als de draagconstructie verandert. Of je de kelder ziet als deel van het huis of als bouwwerk op zich, beide artikelen komen uit bij een vergunningplicht.
Er is één uitzondering voor verbouwen: geen vergunningplicht als de draagconstructie, de indeling in brandcompartimenten en de isolatie van de gevel niet veranderen (artikel 2.27, eerste lid, onder b). Graaf je onder een huis, dan graaf je onder of naast de fundering waar het op rust. Laat een constructeur vaststellen wat er aan de draagconstructie verandert. Verandert daar iets, dan geldt de uitzondering niet.
Nieuw huis meldt, bestaand huis vraagt aan
Bouw je een nieuwe grondgebonden woning met kelder, dan valt die volgens het IPLO onder gevolgklasse 1 van de Wet kwaliteitsborging, als ook aan de andere voorwaarden van artikel 2.17 is voldaan. Je hebt dan geen technische vergunning nodig, maar je doet een bouwmelding en schakelt een kwaliteitsborger in die controleert of de bouw aan het Bbl voldoet.
Bij een bestaand huis kan dat niet. Volgens artikel 2.17 Bbl geldt gevolgklasse 1 niet voor verbouwen, en ook niet voor een monument. Het Bbl noemt elk gedeeltelijk vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk verbouwen, dus ook een kelder onder je huis. Je vraagt dan een vergunning aan. Meer over het stelsel lees je in de Wet kwaliteitsborging voor verbouwers.
Een kelder onder de uitbouw
Een uitbouw die op de grond staat, niet hoger is dan 5 meter en geen dakterras heeft, is voor het technische deel onder voorwaarden vergunningvrij (artikel 2.25 Bbl). Zet je er een kelder onder, dan staat hij volgens de uitleg van het IPLO niet meer op de grond. Dan heb je voor het technische deel in principe een vergunning nodig.
Voor het ruimtelijke deel noemt de bruidsschat, de landelijke regels die sinds 2024 in elk omgevingsplan staan, ook de voorwaarde dat de uitbouw op de grond staat (artikel 22.27, onder a). Of een uitbouw met kelder daar volgens je gemeente buiten valt, legt de bruidsschat niet uit. Gelden er voor jouw locatie regels over archeologisch onderzoek, dan vervalt deze vrijstelling in de regel voor een uitbouw van 50 m2 of meer (artikel 22.28, vierde lid).
Vraag het daarom na met de Vergunningcheck of bij de gemeente. De gewone regels staan in Uitbouw zonder vergunning. Komt er op de uitbouw ook een dakterras, lees dan Balkon of dakterras maken.
Wat het omgevingsplan zegt
Voor een verandering die het huis niet groter maakt, kent de bruidsschat een vrijstelling: geen vergunning als de bebouwde oppervlakte en het bouwvolume niet toenemen (artikel 22.27, onder i). Een kelder voegt ruimte toe onder de grond. Of dat als groter bouwvolume telt, staat niet letterlijk in de regels; dat hangt af van het omgevingsplan van je gemeente, dat ook eigen regels kan hebben voor bouwen onder de grond.
Kijk daarom bij Regels op de kaart in het Omgevingsloket wat het omgevingsplan op je adres zegt, en doe de Vergunningcheck. Het oude bestemmingsplan is sinds 2024 onderdeel van het omgevingsplan; regels die daarin stonden, kunnen dus nog gelden.
Heb je voor het ruimtelijke deel een vergunning nodig, dan toetst de gemeente ook het uiterlijk en de plaatsing van het bouwwerk aan de criteria van de welstandsnota (artikel 22.29 bruidsschat). Voor die toets lever je tekeningen van alle gevels, kleurenfoto's van de bestaande situatie en een opgave van materialen en kleuren (artikel 22.35, onder i).
In een welstandsvrij gebied vervalt de toets, en de gemeente mag de vergunning ook verlenen als het plan niet aan de welstandsnota voldoet (artikel 22.29, tweede lid). Meer in Welstand: wat is het en wanneer geldt het?
Is je huis een monument, dan vervalt de vrijstelling uit de bruidsschat (artikel 22.28) en heb je bij een rijksmonument ook een vergunning voor de rijksmonumentenactiviteit nodig. Ligt het monument boven archeologische resten, dan kan de gemeente volgens het IPLO in die vergunning voorschriften opnemen, bijvoorbeeld over de manier van funderen. Zie Monument verbouwen.
Archeologie: wat ligt er onder je huis
Een kelder verstoort meer grond dan een gewone verbouwing, en in die grond kunnen archeologische resten liggen. Als het omgevingsplan voor jouw locatie regels heeft over archeologisch onderzoek, kan de gemeente bij de aanvraag een rapport vragen waarin de archeologische waarde is vastgesteld (artikel 22.35, onder h, bruidsschat).
De bruidsschat zet daar een ondergrens bij. Regels over archeologisch onderzoek gelden niet voor een activiteit op minder dan 100 m2, tenzij het omgevingsplan een andere oppervlakte noemt (artikel 22.22). Kijk in het omgevingsplan of er voor je adres regels over archeologie gelden, of vraag het de gemeente.
Graven, grondwater en de buren
Graaf je met een graafmachine, of laat je iemand anders op je grond met een machine graven, dan ben je wettelijk verplicht vooraf een KLIC-melding te doen bij het Kadaster. Je krijgt dan de ligging van kabels en leidingen. Doe de melding minimaal 3 en maximaal 20 werkdagen voor je begint. Graaf je met een schop, dan hoeft het niet.
Moet er tijdens het graven grondwater worden weggepompt, dan heb je met twee overheden te maken. Het waterschap is volgens het IPLO bevoegd gezag voor vrijwel alle onttrekkingen van grondwater in zijn gebied, en kan in zijn waterschapsverordening een vergunning of melding voorschrijven. Loos je het water op het riool of in de bodem, dan gaat de gemeente daarover. Vraag het waterschap voor je begint wat er in jouw geval geldt.
Woon je in een rij of twee-onder-een-kap, bespreek het plan dan vooraf met de buren. Laat een constructeur ook bepalen hoe de muren en funderingen naast de bouwput worden ondersteund. Lees ook Funderingsproblemen herkennen en Wanneer schakel je een constructeur in?
Wil je eerst weten welke plannen er op je adres gelden, kijk dan in de gratis check per adres. Moet er voor de keldertrap ook een draagmuur weg, lees dan Draagmuur doorbreken. Isoleer je de nieuwe kelder, dan staat in Isoleren en vergunning wat het Bbl vraagt.