De huisvestingsverordening is de regeling waarin de gemeenteraad vastlegt hoe de woningen in een gemeente worden verdeeld en wat je met een woning mag doen. Denk aan de vergunning die je nodig hebt voor een sociale huurwoning, de urgentie voor wie dringend een huis zoekt, en de vergunning om een woning in kamers te verhuren of te splitsen.
De basis is de Huisvestingswet 2014. Die wet zegt wat een gemeente mag regelen. De verordening zegt wat jouw gemeente er echt mee doet. Daardoor verschilt de inhoud sterk tussen Den Haag, Amsterdam en een dorp zonder woningnood.
Wat de gemeente moet en wat ze mag
Een gemeente mag de verordening alleen gebruiken als het nodig en geschikt is om de gevolgen van woningschaarste tegen te gaan (artikel 2). Voor de regels over het veranderen van woningen, zoals omzetten naar kamers, mag de raad ook de leefbaarheid van de buurt als reden gebruiken.
De meeste regels zijn een bevoegdheid, geen plicht. Urgentie is de uitzondering: sinds 1 juli 2026 moet de gemeenteraad in de verordening regelen wie met voorrang een woning krijgt (artikel 12). De uiterste datum daarvoor wordt bij koninklijk besluit bepaald (artikel 51, tiende lid). Voor elke verordening geldt een einddatum:
De gemeenteraad kan uitsluitend bij verordening voor de duur van ten hoogste vier jaar regels geven met betrekking tot: a. het in gebruik nemen of geven van woonruimte, en b. wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad.
Na vier jaar moet de raad dus opnieuw beslissen, en opnieuw onderbouwen waarom de regels nodig zijn. In de naam staat vaak een jaartal, zoals bij de Huisvestingsverordening Den Haag 2023. Voordat de raad een verordening vaststelt, stemt de gemeente af met de andere gemeenten in de woningmarktregio, overlegt ze met woningcorporaties en huurdersorganisaties, en vraagt ze advies aan de provincie (artikel 6).
Wie een huurwoning mag krijgen
Het eerste grote deel gaat over de huisvestingsvergunning. De raad kan categorieën woningen aanwijzen die je alleen met zo'n vergunning mag betrekken, en een verhuurder mag ze niet aan iemand zonder vergunning verhuren (artikelen 7 en 8). Meestal gaat het om sociale huur en middenhuur.
De verordening noemt de eisen. Volgens de wet mag de gemeente mensen met een laag inkomen niet helemaal uitsluiten (artikel 9), en voor middenhuur geldt een inkomensgrens die in de wet staat (artikel 10). Den Haag vraagt een huisvestingsvergunning voor woningen onder de huurprijsgrens en voor middenhuur. Je moet daar minstens 18 jaar zijn en Nederlander zijn of rechtmatig in Nederland verblijven, en je inkomen mag niet boven de grens liggen (artikel 2:3).
De gemeente kan voorrang geven aan mensen die economisch of maatschappelijk aan de regio of gemeente gebonden zijn (artikel 14). In de meeste gemeenten mag die voorrang gelden voor hooguit 50 procent van de aangewezen woningen. Alleen gemeenten die door regels van het Rijk of de provincie weinig of geen ruimte hebben om bij te bouwen, hebben die grens niet. Ook mag de gemeente voorrang geven op grond van de grootte of de prijs van een woning (artikel 11), zodat een grote woning naar een groot gezin gaat.
Urgentie: voorrang voor wie dringend een huis nodig heeft
De verordening regelt ook urgentie. Volgens artikel 12 bepaalt de raad dat mensen voor wie een woning dringend nodig is voorrang krijgen. De wet noemt groepen die er in ieder geval bij horen, onder wie mantelzorgers, mensen die na huiselijk geweld uit de opvang komen, mensen die beschermd wonen verlaten en jongeren die uit een jeugdinstelling komen.
Den Haag werkt dat uit in hoofdstuk 4. Daar krijgen onder meer mensen voorrang die mantelzorg geven of ontvangen op meer dan 5 kilometer afstand en voor meer dan 8 uur per week, verspreid over minstens vier dagen, en mensen die na relationeel geweld uit de tijdelijke opvang komen.
Wat je niet zomaar met een woning mag
Het tweede grote deel gaat over veranderingen in de woningvoorraad. Hier staan de vergunningen die huiseigenaren en beleggers het vaakst tegenkomen:
| Onderwerp | Artikel in de wet | Meer in |
|---|---|---|
| woning onttrekken, samenvoegen, omzetten naar kamers of verbouwen tot meer woningen | 21 | omzettingsvergunning |
| splitsen in appartementsrechten | 22 | splitsingsvergunning |
| toeristische verhuur: registratienummer, melding of vergunning | 23a tot en met 23c | de verordening zelf |
| verhuur in de eerste vier jaar na aankoop | 41 | opkoopbescherming |
Al die vergunningen gelden alleen als de raad de woningen en het gebied in de verordening heeft aangewezen. Zonder aanwijzing is er geen vergunning nodig, wat de Huisvestingswet betreft. Wie in een gemeente met een huisvestingsverordening een woning wil delen, leest het beste eerst kamerverhuur: omzettingsvergunning en regels.
Bij toeristische verhuur kan de gemeente een registratienummer verplicht stellen en vragen dat je elke verhuur vooraf meldt. De verordening kan ook een maximum aantal nachten per jaar noemen. Hoeveel nachten dat zijn, staat niet in de wet maar in de verordening van je gemeente.
Een voorbeeld: Den Haag
De Haagse verordening laat zien hoe zo'n regeling is opgebouwd. Na de algemene bepalingen volgen hoofdstukken over de huisvestingsvergunning, de woonruimteverdeling en de urgentie. Hoofdstuk 5 gaat over wijzigingen in de woonruimtevoorraad: onttrekken, omzetten, woningvorming, splitsen, toeristische verhuur en opkoopbescherming. Daarna volgen hoofdstukken over standplaatsen, overige bepalingen en de slotbepalingen.
In dat vijfde hoofdstuk staan de details die voor eigenaren tellen. Een omzettingsvergunning is in Den Haag nodig vanaf drie bewoners, en de opkoopbescherming geldt in alle wijken. De Amsterdamse verordening heeft een andere indeling, met quota per wijk voor omzettingen.
Wat je nu doet
Wil je een woning verhuren, delen, splitsen of kopen om te verhuren, lees dan eerst de verordening van je gemeente en bel bij twijfel de afdeling wonen. De cijfers over vergunningaanvragen in jouw gemeente vind je bij de cijfers per gemeente. Wat het omgevingsplan op jouw adres toestaat, lees je in het omgevingsplan uitgelegd.