Een splitsingsvergunning is de toestemming van burgemeester en wethouders om een gebouw met woonruimte te splitsen in appartementsrechten. Je hebt hem alleen nodig als de gemeenteraad dat soort gebouwen in de huisvestingsverordening heeft aangewezen. Heeft je gemeente dat niet gedaan, dan bestaat er geen splitsingsvergunning en regelt de notaris de splitsing zonder vergunning van de gemeente.
De regel staat in artikel 22 van de Huisvestingswet 2014. Het eerste lid luidt:
Het is verboden om een recht op een gebouw dat behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe aangewezen categorie gebouwen zonder vergunning van burgemeester en wethouders te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte.
Twee vergunningen die je niet moet verwarren
Naast de splitsingsvergunning kent de wet een vergunning om een huis te verbouwen tot meer woningen. Die heet woningvorming en staat in artikel 21 van dezelfde wet. Daar mag de gemeenteraad een vergunning verplicht stellen om een woning "tot twee of meer zelfstandige woonruimten te verbouwen".
Het verschil zit in wat je verandert. Woningvorming gaat over het gebouw en het gebruik: uit één woning worden er twee. De splitsingsvergunning gaat over het eigendom: één recht op het gebouw wordt verdeeld in losse appartementsrechten, die je apart kunt verkopen. Wie een huis verbouwt tot twee woningen en ze daarna los verkoopt, heeft in sommige gemeenten allebei nodig.
Ook de Splitsgids van Volkshuisvesting Nederland, een site van de Rijksoverheid, maakt dat onderscheid. Voor bouwkundig splitsen is vaak een vergunning voor woningvorming nodig, staat daar. Wie kadastraal splitst om te verkopen, heeft in veel gemeenten ook een aparte splitsingsvergunning nodig. Het hele verschil staat in bouwkundig en juridisch splitsen.
Elke gemeente wijst andere gebouwen aan
De wet laat de keuze aan de gemeenteraad. Die bepaalt in de huisvestingsverordening voor welke gebouwen de vergunning geldt, en kan gevallen vrijstellen of een ontheffing mogelijk maken (artikel 22 lid 2). De raad stelt ook de gronden vast waarop de gemeente de vergunning weigert, en de voorwaarden die ze eraan verbindt (artikel 24).
Daardoor verschillen de regels sterk. Drie voorbeelden uit de verordeningen zoals ze in november 2026 golden:
| Gemeente | Wanneer een splitsingsvergunning nodig is | Regeling |
|---|---|---|
| Den Haag | gebouwen in alle wijken die een woonruimte onder de huurprijsgrens bevatten | Huisvestingsverordening Den Haag 2023, artikel 5:12 |
| Rotterdam | het gebouw is ouder dan 25 jaar en de appartementsrechten horen bij een VvE met minder dan 25 appartementsrechten | Verordening samenstelling Woningvoorraad 2025, artikel 2.4.2 |
| Amsterdam | gebouwen van vóór 1940 in het gebied van bijlage 2, met enkele uitzonderingen | Huisvestingsverordening Amsterdam 2024, artikel 3.4.1 |
Let op de naam. Den Haag noemt het artikel "Vergunning kadastrale splitsing", en Rotterdam past artikel 22 toe in een verordening met een andere naam: de Verordening samenstelling Woningvoorraad 2025. Zoek dus niet alleen op het woord splitsingsvergunning. Hoe het in Den Haag verder zit met splitsen, staat op woning splitsen in Den Haag.
Wie aanvraagt en hoe snel de gemeente beslist
Alleen de eigenaar van het gebouw kan de vergunning aanvragen (artikel 23). Wie een pand koopt om het te splitsen, kan dat dus pas doen na de overdracht. Daarover gaat huis kopen om te splitsen.
De gemeente beslist binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag. Ze mag die termijn één keer met ten hoogste 6 weken verlengen, en moet dat binnen de eerste termijn bekendmaken (artikel 25). Beslist ze niet op tijd, dan is de vergunning van rechtswege verleend. Artikel 25 verklaart daarvoor de regeling uit de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. De gemeente kan de vergunning ook weigeren na een integriteitstoets op grond van de Wet Bibob.
De vergunning geldt niet onbeperkt. De gemeente kan haar intrekken als je de akte van splitsing niet binnen een jaar nadat de vergunning onherroepelijk werd, laat inschrijven bij het Kadaster (artikel 26). Dat kan ook als je onjuiste of onvolledige gegevens gaf, of je niet aan de voorwaarden en voorschriften houdt.
De notaris controleert het
De splitsing zelf gebeurt bij de notaris, met een akte die in de openbare registers wordt ingeschreven (artikel 5:109 BW). Daar zit de controle. Het Kadaster schrijft de akte alleen in als de notaris eronder verklaart dat er geen splitsingsvergunning nodig was, of dat de vergunning onherroepelijk is geworden (artikel 27 Huisvestingswet 2014).
Onherroepelijk betekent dat er geen bezwaar of beroep meer tegen de vergunning mogelijk is. Een vergunning die net is verleend, is dus nog niet genoeg. Hoe de splitsing bij de notaris verder gaat, lees je in splitsen in appartementsrechten.
De regel geldt ook voor een omweg. Wie de woningen niet via appartementsrechten verdeelt, maar via lidmaatschap of deelneming in een rechtspersoon, valt er ook onder (artikel 22 lid 3).
Wat je nu doet
Ga eerst na of je gemeente een splitsingsvergunning kent en of je gebouw eronder valt. Wil je ook verbouwen tot meer woningen, kijk dan of er een vergunning voor woningvorming nodig is en lees de stappen in woning splitsen. Hoeveel aanvragen voor splitsen gemeenten de afgelopen jaren kregen, zie je in de cijfers per gemeente.