Een pand splitsen in appartementsrechten doe je bij de notaris. Die stelt een akte van splitsing op met een tekening van de appartementen, en het Kadaster schrijft de akte in de openbare registers in. Pas na die inschrijving bestaan de appartementsrechten, en kun je ze los verkopen of met een eigen hypotheek belasten.
De splitsing geschiedt door een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers.
Deze splitsing gaat over eigendom, niet over de verbouwing. Wie van één huis twee woningen maakt, heeft daarvoor vergunningen van de gemeente nodig. Het verschil staat in bouwkundig en juridisch splitsen, de hele route in woning splitsen.
Wat een appartementsrecht is
Een appartementsrecht is een aandeel in het hele gebouw met de grond, met het recht om een bepaald deel alleen te gebruiken (artikel 5:106 BW). Dat deel moet volgens zijn inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Wie een appartement koopt, koopt dus juridisch twee dingen, schrijft notaris.nl: een stuk mede-eigendom van het gebouw en het recht om de eigen woning te gebruiken.
Na de splitsing is elk appartementsrecht een zelfstandig registergoed. Je kunt het overdragen en met een hypotheek bezwaren zonder de rest van het gebouw (artikel 5:117). Het hoeft geen woning te zijn: notaris.nl noemt ook een complex met winkels en woningen, of een park met vakantiewoningen. Een appartementsrecht kun je bovendien zelf weer splitsen, tenzij de akte van splitsing dat uitsluit. Dat heet ondersplitsing.
Splitsen mag de eigenaar van het gebouw, maar ook een erfpachter of opstaller. Een erfpachter of opstaller heeft dan wel toestemming van de grondeigenaar nodig (artikel 5:106 lid 7). Weigert die kennelijk zonder redelijke grond, dan kan de kantonrechter de toestemming vervangen. Meer over erfpacht lees je in erfpacht en verbouwen.
Wat er in de akte staat
De wet zegt precies wat de akte moet bevatten (artikel 5:111): de ligging van het gebouw, een omschrijving van elk appartement, de kadastrale aanduiding van de appartementsrechten met de eigenaar, en een reglement. De omschrijving mag verwijzen naar de tekening die aan de akte hangt, met de grenzen van elk appartement en de gemeenschappelijke delen.
In het reglement staan de afspraken tussen de eigenaren. Volgens artikel 5:112 regelt het welke kosten de eigenaren samen dragen, hoe de jaarlijkse rekening en de bijdragen werken, wie de gemeenschappelijke delen beheert en onderhoudt, en hoe het gebouw verzekerd is. Ook de oprichting van de vereniging van eigenaars en de statuten horen erin.
Bijna elke splitsingsakte verwijst naar het Modelreglement, volgens notaris.nl, de site van de notarissenorganisatie KNB. In de akte staat het jaartal van het modelreglement dat geldt. Er is ook een modelreglement voor een kleine VvE. Het modelreglement en de afwijkingen in de akte vormen samen het reglement van splitsing.
De aandelen in het gebouw zijn gelijk, tenzij de akte een andere verdeling noemt en zegt waarop die berust (artikel 5:113). Voor de gezamenlijke kosten geldt een eigen regel: elk appartementsrecht draagt een gelijk deel bij, tenzij het reglement een andere verdeling kiest. Bij een benedenwoning van 120 vierkante meter en een bovenwoning van 60 vierkante meter betalen beide eigenaren dan evenveel, tenzij het reglement iets anders zegt.
Zo gaat het bij de notaris en het Kadaster
- Ga na of je gemeente een splitsingsvergunning eist voor je gebouw. Zo ja, vraag die aan en wacht tot hij onherroepelijk is.
- Laat een splitsingstekening maken. Die moet voldoen aan de eisen van het Kadaster voor inschrijving.
- De notaris vraagt bij het Kadaster een complexaanduiding aan en stuurt de tekening mee. Die aanduiding legt vast op welk perceel het gebouw staat en hoeveel appartementsrechten er komen.
- De notaris stelt de akte op, met het reglement en de statuten van de VvE. De eigenaar tekent die bij de notaris.
- De notaris laat de akte inschrijven in de openbare registers. Vanaf dan bestaan de appartementsrechten.
Het Kadaster beoordeelt bij stap 3 de aanvraag en de tekening. Pas na goedkeuring stelt het de complexaanduiding vast, en daarna kan de notaris de akte laten inschrijven. Elk appartementsrecht krijgt een indexnummer, dat ook in de hypotheekakte terugkomt.
Bij de inschrijving komt de splitsingsvergunning terug. Het Kadaster schrijft de akte alleen in als de notaris eronder verklaart dat de vergunning onherroepelijk is of niet nodig was (artikel 27 Huisvestingswet 2014).
De hypotheek en de VvE
Rust er bij de inschrijving een hypotheek op het hele pand, dan rust die daarna op elk appartementsrecht, voor de hele schuld (artikel 5:114). Bespreek dat met de bank en de notaris voordat je splitst.
Met de splitsing ontstaat ook de vereniging van eigenaars. Elke appartementseigenaar is van rechtswege lid (artikel 5:125). De VvE moet een reservefonds aanhouden voor andere kosten dan de gewone jaarlijkse kosten (artikel 5:126). Dat geldt ook bij een klein pand met twee woningen. Hoe je de VvE inricht, lees je in VvE oprichten na het splitsen.
Later iets veranderen
Een akte van splitsing ligt niet voor altijd vast, maar veranderen is lastig. Je hebt de medewerking van alle eigenaars nodig, of een besluit van de vergadering met ten minste vier vijfde van de stemmen, of een grotere meerderheid als de akte dat eist (artikel 5:139). De notaris schrijft de wijziging in bij het Kadaster. Ook een splitsing opheffen gaat in de regel via een notariële akte (artikel 5:143). Wil je binnen een appartement verbouwen, lees dan verbouwen in een appartement.
Wat je nu doet
Neem contact op met een notaris voordat je de tekening laat maken: die weet welke stukken nodig zijn en of je gemeente een splitsingsvergunning eist. Wil je eerst weten of het omgevingsplan op jouw adres meer woningen toestaat, dan geeft de gratis check per adres een eerste indicatie. Voor de zekerheid vraag je het daarna na bij de gemeente.