Een woning splitsen begint bij het omgevingsplan. Staat dat op de plek van je huis maar één woning toe, dan mag je niet splitsen zonder een vergunning om van het plan af te wijken. Past het wel, dan volgen een omgevingsvergunning voor de verbouwing en, in veel steden, een vergunning voor woningvorming uit de huisvestingsverordening.
Bij woningsplitsen verdeel je een bestaand huis in twee of meer kleinere zelfstandige woningen. Elke woning krijgt dan eigen voorzieningen en een eigen toegang, zo staat in de Splitsgids van Volkshuisvesting Nederland, een site van de Rijksoverheid. Een kamer verhuren in je eigen huis is iets anders: daarover gaat kamerverhuur.
Drie soorten regels, en soms een vierde
Splitsen raakt drie soorten regels. Het omgevingsplan bepaalt of er op de plek een woning bij mag. Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) bepaalt of de verbouwing technisch deugt. De huisvestingsverordening bepaalt of de gemeente de woningvoorraad zo wil laten veranderen.
De vierde gaat over eigendom. Wie de nieuwe woningen los wil verkopen, laat het pand splitsen in appartementsrechten. Dat is een akte bij de notaris en geen verbouwing. Het verschil tussen die twee lees je in bouwkundig en juridisch splitsen.
Mag er volgens het omgevingsplan een woning bij?
Het omgevingsplan kan regelen hoeveel woningen er op een plek mogen staan. Het oude bestemmingsplan is sinds 1 januari 2024 onderdeel van dat omgevingsplan. Staat het plan maar één woning toe, dan is splitsen niet toegestaan, schrijft het IPLO, het informatiepunt van de overheid over de Omgevingswet. Je hebt dan een vergunning nodig voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, kortweg BOPA.
Bij zo'n afwijking moet de gemeente motiveren dat de extra woning past bij een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Volgens de Splitsgids is de procedure zwaarder dan die voor een gewone verbouwing: hij duurt langer, de toets is strenger en soms moet je het maatschappelijk belang onderbouwen. Hoe dat werkt, staat in afwijken van het omgevingsplan.
Een gemeente mag splitsen ook verbieden. Een splitsingsverbod om de leefbaarheid van een buurt te beschermen kan in het omgevingsplan staan, volgens het IPLO. Vaker stelt de gemeente voorwaarden. De Splitsgids noemt een minimale oppervlakte per woning, buitenruimte, bergruimte en een parkeernorm. Over die laatste gaat parkeren bij splitsen.
Voor de verbouwing een omgevingsvergunning
Voor de verbouwing zelf heb je volgens de Splitsgids meestal een omgevingsvergunning nodig, met een besluit over de huisnummers van de nieuwe woningen. Voor de bouwtechnische kant mag een verbouwing volgens het Bbl zonder vergunning als de draagconstructie, de indeling in brandcompartimenten en de isolatie van de gevel niet veranderen (artikel 2.27 Bbl). Verandert een van die drie wel, dan is bij een woonhuis meestal een vergunning nodig (artikel 2.25 Bbl). Het omgevingsplan kan daarnaast een eigen vergunning vragen.
De gemeente toetst de tekeningen dan aan de bouwtechnische eisen uit het Bbl. De Splitsgids raadt aan berekeningen te laten maken voor geluidsisolatie, brandveiligheid en de constructie. Welke eisen gelden, lees je in eisen bij splitsen.
Vaak eist de gemeente ook dat elke woning een eigen aansluiting krijgt voor water, elektriciteit en riolering. Dat staat dan in het omgevingsplan of in de voorschriften bij de vergunning. Netbeheerders hebben het druk, dus betrek een installateur al vroeg. De Splitsgids noemt ruim 18 weken voor de gewenste start van de verbouwing als moment om de aanvraag in te dienen.
De huisvestingsverordening: vergunning voor woningvorming
Veel gemeenten met krapte op de woningmarkt hebben een huisvestingsverordening. Daarin kan de gemeenteraad een vergunning verplicht stellen om een woning "tot twee of meer zelfstandige woonruimten te verbouwen" (artikel 21 Huisvestingswet 2014). Dat heet woningvorming. De raad wijst zelf aan voor welke woningen en in welke gebieden die plicht geldt.
Die vergunning vraag je niet aan via het Omgevingsloket, maar rechtstreeks bij de gemeente. Volgens de Splitsgids behandelt de gemeente beide vergunningen vaak tegelijk, maar niet overal. Waar die vergunning verplicht is, verbiedt de wet om zonder haar te verbouwen of de woningen in die verbouwde staat te houden. Meer in vergunning voor woningvorming en de huisvestingsverordening.
Apart verkopen gaat via de notaris
Blijven alle woningen van jou, dan hoeft er bij het Kadaster niets te veranderen. Wel meldt de gemeente de nieuwe woningen aan in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Elke woning krijgt een eigen huisnummer en wordt een apart verblijfsobject. Daarna kunnen bewoners zich op dat adres inschrijven.
Wil je de woningen apart verkopen, dan laat je het pand splitsen in appartementsrechten. De notaris maakt daarvoor een splitsingsakte met een tekening, en het Kadaster schrijft die in. De eigenaren vormen daarna samen een vereniging van eigenaars (VvE). Hoe dat gaat, staat in splitsen in appartementsrechten.
Sommige gemeenten vragen voor die juridische splitsing een aparte splitsingsvergunning. Dat kan alleen voor gebouwen die de huisvestingsverordening daarvoor aanwijst (artikel 22 Huisvestingswet 2014). Zonder verklaring van de notaris dat die vergunning onherroepelijk is of niet nodig was, wordt de akte niet ingeschreven (artikel 27).
Hoe lang het duurt
Op een vergunning uit de Huisvestingswet beslist de gemeente binnen 8 weken. Ze mag die termijn één keer met ten hoogste 6 weken verlengen (artikel 25). Voor de omgevingsvergunning geldt meestal dezelfde termijn (artikel 16.64 Omgevingswet). Een afwijking van het omgevingsplan duurt volgens de Splitsgids langer.
Reken ook op de buren. Volgens de Splitsgids is overleg met omwonenden bij de aanvraag vaak verplicht, en kan een bezwaar tegen de vergunning het werk vertragen. Buren vroeg bij je plannen betrekken helpt om bezwaren te voorkomen, schrijft de gids.
Zo pak je het aan
- Zoek in het Omgevingsloket bij Regels op de kaart wat het omgevingsplan op je adres toestaat, en of er een splitsingsverbod of een maximum aantal woningen geldt.
- Kijk in de huisvestingsverordening van je gemeente of er een vergunning voor woningvorming of een splitsingsvergunning nodig is.
- Vraag een vooroverleg aan. Meerdere gemeenten bieden dat aan, volgens de Splitsgids meestal tegen betaling.
- Laat tekeningen en berekeningen maken voor de constructie, de brandveiligheid en het geluid.
- Dien de omgevingsvergunning in via het Omgevingsloket en de vergunning voor woningvorming bij de gemeente. Voor beide kan de gemeente leges rekenen; de bedragen staan in de legesverordening.
- Ga na de verbouwing naar de notaris als je de woningen apart wilt verkopen.
Een eerste indicatie of splitsen op jouw adres kans maakt, met wat ervoor en wat ertegen pleit, geeft de gratis check per adres. Die check is geen vergunning en geen besluit van de gemeente: de zekerheid krijg je pas van het omgevingsplan en de gemeente zelf.