Bouwkundig splitsen verandert het gebouw, juridisch splitsen verandert het eigendom. Na een bouwkundige splitsing staan er twee of meer woningen, elk met een eigen huisnummer, maar heeft het pand nog één eigenaar. Na een juridische splitsing zijn er losse appartementsrechten, die je apart kunt verkopen.
Het ene kan zonder het andere. Een verhuurder die een groot huis tot drie woningen verbouwt en ze alle drie houdt, hoeft niet naar de notaris. Wie de woningen wil verkopen, heeft beide stappen nodig: toestemming van de gemeente voor de woningen en een akte voor het eigendom.
Bouwkundig splitsen: uit één woning worden er twee
Bij bouwkundig splitsen verbouw je een woning tot twee of meer zelfstandige woningen, met elk eigen voorzieningen en een eigen toegang. Dat is een verbouwing, en daar gelden de regels van de gemeente en het Rijk voor. Het omgevingsplan moet de extra woning toestaan, de verbouwing moet voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving en in veel steden geldt een huisvestingsverordening.
De Splitsgids van Volkshuisvesting Nederland, een site van de Rijksoverheid, zegt het zo: voor bouwkundig splitsen heb je een omgevingsvergunning nodig om de verbouwing te mogen doen. Staat het omgevingsplan maar één woning toe, dan komt er een vergunning bij om daarvan af te wijken. In gemeenten met een huisvestingsverordening is daarnaast vaak een vergunning voor woningvorming nodig, op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014.
Na de verbouwing verandert er bij het Kadaster niets. Volgens de Splitsgids is registratie daar niet nodig, omdat het eigendom bij één eigenaar blijft. De gemeente meldt de nieuwe woningen wel aan in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Elke woning krijgt een eigen huisnummer en wordt een apart verblijfsobject.
Een bouwkundige splitsing maak je niet zomaar ongedaan, waarschuwt de Splitsgids. Wie de woningen later weer wil samenvoegen, kan tussenwanden, meterkasten of keukens zo ontwerpen dat ze weer weg kunnen.
Juridisch splitsen: uit één eigendom worden er meer
Bij juridisch splitsen verdeel je het recht op het gebouw in appartementsrechten. Een eigenaar, erfpachter of opstaller mag dat volgens artikel 5:106 van het Burgerlijk Wetboek. Een appartementsrecht is een aandeel in het hele gebouw met de grond, plus het recht om een deel ervan alleen te gebruiken. Dat deel moet volgens zijn inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
De splitsing gebeurt met een akte van de notaris, die in de openbare registers van het Kadaster wordt ingeschreven (artikel 5:109). Aan de akte hangt een tekening met de grenzen van elk appartement. Het reglement in de akte regelt ook de oprichting van een vereniging van eigenaars, de VvE (artikel 5:112). Die beheert de gemeenschappelijke delen (artikel 5:126). De Splitsgids noemt deze stap kadastraal splitsen.
Sommige gemeenten vragen voor de juridische splitsing een eigen vergunning: de splitsingsvergunning uit artikel 22 van de Huisvestingswet 2014. Die geldt alleen voor gebouwen die de huisvestingsverordening aanwijst. Hoe de stap bij de notaris loopt, staat in splitsen in appartementsrechten.
Het verschil op een rij
| Bouwkundig splitsen | Juridisch splitsen | |
|---|---|---|
| Wat verandert | het gebouw en het gebruik | het eigendom |
| Wie erbij betrokken is | de gemeente | de notaris, het Kadaster en soms de gemeente |
| Welke regels | omgevingsplan, Bbl, huisvestingsverordening | Burgerlijk Wetboek Boek 5, soms de huisvestingsverordening |
| Welke vergunning | omgevingsvergunning, vaak woningvorming | soms een splitsingsvergunning |
| Resultaat | woningen met een eigen huisnummer in de BAG | appartementsrechten in de registers en een VvE |
| Apart verkopen | nee | ja |
Waarom het verschil ertoe doet
Voor verhuur is de bouwkundige splitsing de stap die telt. Volgens de Splitsgids mag je de nieuwe woningen pas verhuren als je de vergunningen hebt, in veel gemeenten met een huisvestingsverordening ook die voor woningvorming. Een splitsingsakte verandert daar niets aan.
Voor verkoop en financiering telt de juridische splitsing. Een appartementsrecht is een zelfstandig registergoed: je kunt het los overdragen en met een eigen hypotheek bezwaren (artikel 5:117 BW). Zonder splitsing in appartementsrechten is het pand één registergoed.
Welke volgorde je kiest
Je kunt eerst verbouwen. Je vraagt de vergunningen aan, verbouwt, en laat daarna de notaris de splitsingsakte opstellen. De tekening bij de akte toont dan de woningen zoals ze er staan.
Het kan ook andersom. Het Burgerlijk Wetboek staat splitsing toe in verband met een geplande bouw of een andere indeling van het gebouw (artikel 5:107). De appartementsrechten ontstaan dan bij de inschrijving van de akte, ook al is er nog niet verbouwd. De vergunningen voor de verbouwing heb je daarnaast nog steeds nodig.
Een splitsingsakte is geen vergunning. De akte verdeelt het eigendom, de gemeente beslist over het aantal woningen en de verbouwing. Wie een appartementsrecht koopt in een pand dat net gesplitst is, doet er goed aan beide te controleren. Daarover gaat huis kopen om te splitsen.
Wat je nu doet
Bepaal eerst wat je wilt: woningen maken, het eigendom verdelen of allebei. Voor de woningen begin je bij het omgevingsplan en de gemeente, zoals beschreven in woning splitsen. Voor het eigendom begin je bij de notaris. Een eerste indicatie van wat het omgevingsplan en de gemeente op jouw adres toestaan, geeft de gratis check per adres.