Een omzettingsvergunning heb je nodig als je een zelfstandige woning wilt omzetten in onzelfstandige woonruimte en je gemeente dat in de huisvestingsverordening heeft aangewezen. Zonder aanwijzing bestaat er in die gemeente geen omzettingsvergunning, en mag de omzetting wat de Huisvestingswet betreft zonder vergunning.
Een woning is zelfstandig als hij een eigen toegang heeft en je er kunt wonen zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning (artikel 234 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek). Een kamer waarbij je de keuken, douche of wc deelt met andere bewoners, is dus onzelfstandige woonruimte. Wie een eengezinswoning verbouwt tot vijf studentenkamers, zet dus om. Wie het huis aan één gezin verhuurt, niet.
Wat de wet precies verbiedt
De regel staat in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014. De gemeenteraad wijst in de huisvestingsverordening een categorie woonruimte en een gebied aan. Voor die woningen is het verboden om zonder vergunning van burgemeester en wethouders "van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden".
Let op de laatste woorden. Het verbod geldt ook voor het blijven verhuren in kamers. Een woning die zonder vergunning per kamer wordt verhuurd, kan er dus ook onder vallen, ook als dat al jaren zo is. Of er overgangsrecht geldt, staat in de verordening.
Artikel 21 kent vijf vergunningen die vaak door elkaar worden gehaald. Ze hebben dezelfde basis, maar gaan over iets anders:
| Artikel 21, onderdeel | Wat je zonder vergunning niet mag | Naam in de praktijk |
|---|---|---|
| a | een woning aan de woonbestemming onttrekken | onttrekkingsvergunning |
| b | woningen samenvoegen | samenvoegingsvergunning |
| c | een zelfstandige woning omzetten in onzelfstandige woonruimte | omzettingsvergunning |
| d | onzelfstandige woonruimte omzetten in een zelfstandige woning | omzetting naar zelfstandig |
| e | een woning verbouwen tot twee of meer zelfstandige woningen | vergunning voor woningvorming |
Wie van één huis twee volwaardige appartementen maakt, heeft dus geen omzettingsvergunning nodig maar een vergunning voor woningvorming. Wie het eigendom wil verdelen, komt bij de splitsingsvergunning uit artikel 22.
Waarom de gemeente het mag regelen
De gemeente mag de vergunning alleen invoeren als dat nodig en geschikt is tegen de gevolgen van woningschaarste (artikel 2). Voor omzetten geldt een extra grond. Volgens artikel 2, tweede lid, mag de raad de bevoegdheid ook gebruiken als dat nodig is voor de leefbaarheid van de woonomgeving, zonder dat er schaarste hoeft te zijn.
Dat verklaart waarom gemeenten bij omzetting vaak naar de buurt kijken. Den Haag weigert de vergunning in een gebied dat in de twee meest recente metingen van de Leefbaarometer niet goed tot uitstekend scoort. Hetzelfde geldt, op enkele uitzonderingen na, als in de wijk al meer dan 10 procent van de woningen door drie of meer mensen onzelfstandig wordt bewoond (artikel 5:6 van de Haagse verordening).
Wanneer heb je hem nodig?
Dat staat per gemeente in de verordening. Den Haag vraagt de vergunning bij omzetting voor drie of meer personen, in alle wijken. Amsterdam stelt de omzetting vrij zolang er hooguit twee volwassenen wonen (artikel 3.1.4 van de Amsterdamse verordening).
De gemeente mag ook vrijstellingen maken (artikel 21, tweede lid). Den Haag doet dat voor hospitaverhuur: een huishouden dat zelf in de woning woont en hooguit één ander huishouden of twee alleenstaanden in huis neemt, heeft geen vergunning nodig maar meldt het wel (artikel 5:2a). De drempels en vrijstellingen per stad staan in kamerverhuur: omzettingsvergunning en regels.
Wie aanvraagt en hoe lang het duurt
Alleen de eigenaar van de woning kan de vergunning aanvragen (artikel 23). Een huurder die kamers wil onderverhuren of een koper die nog bij de notaris moet tekenen, kan dat dus niet zelf.
Burgemeester en wethouders beslissen binnen 8 weken nadat ze de aanvraag hebben ontvangen. Ze mogen die termijn één keer verlengen met hooguit 6 weken (artikel 25). Welke gegevens je meestuurt, regelt de gemeente in de verordening (artikel 5). Amsterdam heeft er een eigen artikel voor (3.3.8).
Voor de aanvraag kan de gemeente leges vragen. Het tarief staat dan in haar legesverordening.
Waarom de gemeente nee kan zeggen
De wet laat de weigeringsgronden aan de gemeenteraad. Die moet in de verordening vastleggen wanneer de gemeente weigert en welke voorwaarden en voorschriften ze aan de vergunning kan verbinden (artikel 24). De wet zelf noemt één grond: de gemeente kan weigeren na een negatieve integriteitstoets op grond van de Wet Bibob (artikel 25).
In Den Haag kan de gemeente onder meer weigeren als het belang van de woningvoorraad zwaarder weegt of als de omzetting een onaanvaardbare inbreuk maakt op het woon- en leefmilieu (artikel 5:5). Zou meer dan 33,3 procent van de woningen in een pand of rij omgezet zijn, dan weigert ze de vergunning (artikel 5:6). Meer dan acht bewoners is daar in principe ook een weigeringsgrond.
Amsterdam werkt met een quotum per wijk. In een rij eengezinswoningen mag een kwart van de woningen zijn omgezet. Komen er in een wijk meer aanvragen binnen dan het quotum toelaat, dan beslist loting (artikel 3.3.7). Daarnaast moet de woning voldoen aan eisen, zoals een gezamenlijke verblijfsruimte van minstens 11 m² (artikel 3.3.9).
Tijdelijk, en soms weer kwijt
De gemeenteraad kan bepalen dat een omzettingsvergunning maar voor een bepaalde termijn geldt. Na die termijn vervalt hij vanzelf (artikel 21, derde lid). Den Haag gebruikt dat als er een tijdelijke behoefte is (artikel 5:4).
Gebruik je de vergunning niet binnen een jaar nadat hij onherroepelijk is geworden, dan kan de gemeente hem intrekken (artikel 26). Den Haag kan dat ook als de woning langer dan zes maanden niet meer als kamerwoning is gebruikt (artikel 5:7).
Koop je een woning om er kamers van te maken, let dan ook op de opkoopbescherming: in Den Haag weigert de gemeente dan de omzetting, tenzij je een ontheffing hebt.
Een omzettingsvergunning maakt andere toestemming niet overbodig. Staat het omgevingsplan niet toe dat meer huishoudens in een woning wonen, dan heb je ook een omgevingsvergunning nodig. Verhuur je minstens vijf kamers, dan doe je bovendien een gebruiksmelding voor de brandveiligheid.
Wat je nu doet
Begin bij de verordening en bel bij twijfel de gemeente, voordat je verbouwt of huurcontracten tekent. Wil je zien hoeveel vergunningen er in jouw gemeente worden aangevraagd voor verbouwingen en splitsingen, kijk dan bij de cijfers per gemeente. Wat er verder in een huisvestingsverordening staat, lees je in huisvestingsverordening: wat staat erin.