Mag een winkel een woning worden?
Dat mag als het omgevingsplan op die plek wonen toestaat. Geeft het plan de begane grond alleen de functie detailhandel, dan is wonen daar in strijd met het plan. Je hebt dan een omgevingsvergunning nodig voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, of de gemeente moet het omgevingsplan wijzigen.
Het omgevingsplan geldt sinds 1 januari 2024. Het bestemmingsplan, waarin vroeger stond of een pand winkel of woning was, is daar onderdeel van geworden. Kijk daarbij naar de begane grond en naar de verdiepingen erboven.
Of de gemeente meewerkt, is een afweging. Ze mag een vergunning om af te wijken alleen geven met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a Besluit kwaliteit leefomgeving). Een vergunning om af te wijken is dus geen recht. Hoe die beoordeling werkt, lees je in de gids over afwijken van het omgevingsplan.
Detailhandel in het plan, winkelfunctie in het Bbl
Er zijn twee soorten functies, en ze betekenen niet hetzelfde. Het omgevingsplan deelt functies toe aan locaties, zoals detailhandel. Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) kent 12 gebruiksfuncties, zoals de winkelfunctie en de woonfunctie, en die bepalen welke bouwregels gelden.
IPLO legt het verschil uit met een winkelpand. Op een plek met de functie detailhandel mag een ondernemer een winkel openen. In dat pand kan het Bbl naast een winkelfunctie ook een kantoorfunctie, een industriefunctie voor het magazijn en een bijeenkomstfunctie voor de kantine zien. Hoe een pand in gebruiksfuncties wordt ingedeeld, bepaalt volgens IPLO de eigenaar of initiatiefnemer.
Voor jou betekent dat: de functie in het omgevingsplan bepaalt of je er mag wonen. De gebruiksfunctie in het Bbl bepaalt waaraan de woning moet voldoen. Wil je juist vanuit je woning een kleine zaak beginnen, dan gelden de regels uit de gids over bedrijf aan huis.
Waaraan moet de woning voldoen?
Voor de nieuwe woonfunctie gelden meestal de regels voor bestaande bouw uit het Bbl, niet die voor nieuwbouw. Dat geldt alleen voor de delen van het pand die woning worden (artikel 5.7, lid 2 Bbl).
Een woning moet een toiletruimte hebben. IPLO geeft het voorbeeld van een bedrijfshal zonder toilet: omdat er geen toilet is, is er geen bestaand niveau, en dan vormen de regels voor bestaande bouw de ondergrens. Dat werkt bij een winkel zonder toilet net zo.
Bij een wijziging naar een woonfunctie gelden ook een paar afwijkende regels. In elke besloten ruimte waar de vluchtroute doorheen loopt, tussen een verblijfsruimte en de uitgang van de woning, hangt minstens één rookmelder (artikel 5.24 Bbl). Deuren in wanden met een eis tegen brand of rook zijn zelfsluitend. De voordeur van de woning hoeft alleen bij brand vanzelf te sluiten (artikel 5.24a Bbl).
Grenst de woning aan een gemeenschappelijke gang of trap waardoor een beschermde vluchtroute loopt, bijvoorbeeld naar de woningen erboven, dan moet de wand rook tegenhouden met een weerstand van R200 (artikel 5.22a Bbl).
De gevel van de verblijfsruimten moet geluid van wegen, spoorwegen en industrie weren. De geluidwering moet minstens zo groot zijn als het verschil tussen het geluid buiten en 33 dB (artikel 5.23 Bbl). Een winkel aan een drukke doorgaande weg kan daardoor extra isolatie nodig hebben. Wijzig je de functie voor minder dan 10 jaar, dan geldt deze eis niet.
Winkel en woning in één pand
Blijft er beneden een winkel en komt er een woning boven of achter, dan heeft het gebouw meerdere gebruiksfuncties. Elke functie moet voldoen aan het niveau van bestaande bouw. Constructies, bouwdelen en ruimten die de functies delen, zoals een trap, moeten aan de zwaarste eis voldoen.
Loopt de vluchtroute van de woning door de winkel, dan geldt ook daar de zwaarste eis van de twee functies. IPLO beschrijft dat voor woningen in een kantoorgebouw. Hoe het met vluchtroutes en balkons in zo'n gemengd gebouw zit, staat in de gids over kantoor naar woning.
De verbouwing en de pui
Voldoet de winkel niet aan het niveau van bestaande bouw voor wonen, dan moet je verbouwen. Voor de delen die je verbouwt, geldt het rechtens verkregen niveau (artikelen 5.4 en 5.5 Bbl), en dat kan hoger liggen dan bestaande bouw. Het kwaliteitsniveau mag bij verbouw niet omlaag.
Haal je een draagmuur weg of verander je de indeling in brandcompartimenten, dan is de verbouwing vergunningplichtig als technische bouwactiviteit. Een bouwmelding is geen route, want verbouw valt niet onder gevolgklasse 1 (artikel 2.17, lid 4 Bbl).
Wil je de etalage dichtzetten of een nieuwe pui plaatsen, dan verander je de gevel aan de straat. Wat daarvoor geldt, lees je in de gids over kozijnen en gevel veranderen en in de gids over welstand. Staat het pand op de monumentenlijst, lees dan eerst de gids over een monument verbouwen.
Aanvraag en procedure
Je vraagt de vergunning aan via het Omgevingsloket. Welke stukken je meestuurt, zoals tekeningen en berekeningen, staat in de Omgevingsregeling. De gemeente rekent leges, die in de legesverordening staan. Ook bij een weigering kun je kosten moeten betalen.
Voor een vergunning om af te wijken van het omgevingsplan geldt meestal de reguliere procedure. De gemeente beslist dan binnen 8 weken en kan één keer 6 weken verlengen (artikel 16.64 Omgevingswet). Tegen het besluit kun je daarna bezwaar maken en in beroep gaan.
Je kunt zelf om de uitgebreide procedure vragen, en de gemeente kan die ook van toepassing verklaren. Dan beslist ze binnen 6 maanden. Dat mag als het plan aanzienlijke gevolgen voor de leefomgeving kan hebben en verschillende belanghebbenden naar verwachting bedenkingen hebben (artikel 16.65, lid 4 Omgevingswet). Ze beslist dat per aanvraag. Na de uitgebreide procedure is er geen bezwaar: je gaat direct in beroep (artikel 7:1 Awb). Meer over beide routes staat in de gids over een functie wijzigen.
Welke plannen er op je adres gelden, zie je in de gratis check per adres. Daarna is de afdeling vergunningen van je gemeente het eerste aanspreekpunt.