Een omgevingsvergunning voor een dakopbouw vraag je aan via het Omgevingsloket of via de website van je gemeente. De Rijksoverheid noemt beide routes. Bij de aanvraag lever je tekeningen, gegevens over de constructie en een opgave van de bouwkosten aan. In de reguliere procedure beslist de gemeente binnen 8 weken.
Een vergunning heb je bijna altijd nodig voor het technische deel en meestal ook voor het ruimtelijke deel. Volgens het IPLO is een dakopbouw onder andere een nieuwe verdieping op een plat dak, een hogere nok op een schuin dak of een doorgetrokken gevel. Een dakkapel is voor het technische deel vergunningvrij, ongeacht de maten, maar volgens het IPLO geldt dat niet voor een dakopbouw. Waarom de vergunningplicht bijna altijd geldt, staat in het stuk over woning optoppen.
De gemeente toetst twee dingen
De gemeente beoordeelt een dakopbouw op twee manieren: technisch en ruimtelijk. Soms komt er een toets bij, zoals bij afwijken van het plan of bij een rijksmonument.
| Toets | Waar de regels staan | Wat de gemeente bekijkt |
|---|---|---|
| Technische bouwactiviteit | Hoofdstuk 5 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), over verbouwen | Of aannemelijk is dat de opbouw voldoet aan de regels voor onder meer constructie, brandveiligheid, gezondheid en energie |
| Omgevingsplanactiviteit binnen het plan | Het omgevingsplan van je gemeente | Of de opbouw past binnen de regels voor hoogte, plaats, gebruik en uiterlijk |
| Afwijken van het plan | Het omgevingsplan en de rijksregels voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit | Of de opbouw past bij een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a Besluit kwaliteit leefomgeving) |
| Rijksmonumentenactiviteit | Artikel 5.1 Omgevingswet en artikel 8.80 Besluit kwaliteit leefomgeving | Alleen bij een rijksmonument: of de opbouw in overeenstemming is met het belang van de monumentenzorg, met advies van de gemeentelijke commissie |
De technische toets staat in artikel 8.3b van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Volgens het IPLO gaat die toets alleen over de technische kant van een bouwwerk en niet over de ruimtelijke kant. Bij een verbouwing toetst de gemeente aan hoofdstuk 5 van het Bbl.
Deze stukken lever je in
Welke gegevens bij een aanvraag horen, staat in de Omgevingsregeling. Het IPLO zet ze op een rij. Voor een dakopbouw gaat het in elk geval om algemene gegevens, zoals een beschrijving van het plan, het adres en je telefoonnummer (artikel 7.3 Omgevingsregeling), en om een opgave van de bouwkosten (artikel 7.6).
Je geeft ook aan of je buren, bedrijven of andere partijen bij het plan hebt betrokken, en zo ja, hoe en met welk resultaat. Dat heet participatie (artikel 7.4 Omgevingsregeling).
Dan de tekeningen, met maatvoering en schaal. Een situatietekening heeft een schaal van ten minste 1:1.000 en een noordpijl. Gevels, plattegronden en doorsneden zijn bij een gewone woning ten minste 1:100 (artikel 7.17 Omgevingsregeling). Per bouwlaag lever je een plattegrond met onder meer de wanden, trappen, kozijnen en verblijfsgebieden (artikel 7.18).
Voor de veiligheid lever je gegevens over de belastingen en de sterkte van de constructie. Bij een verbouwing moet daaruit ook blijken hoe de bestaande constructie is opgebouwd. Daarbij horen ook de brandcompartimenten en de vluchtroutes (artikel 7.7 Omgevingsregeling). Verder voeg je een constructieve berekening toe (artikel 7.20) en gegevens over gezondheid en energie, zoals ventilatie, daglicht en isolatie (artikelen 7.8 en 7.9).
Voor het ruimtelijke deel lever je de gegevens aan die het omgevingsplan vraagt. Wijk je af van het plan, dan voeg je de gegevens toe die nodig zijn om de gevolgen te beoordelen voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 7.207b Omgevingsregeling). Vraag de gemeente welke gegevens zij daarvoor wil zien. Meer over tekeningen staat in welke tekeningen heb je nodig voor een vergunning.
Een deel mag later, de hoofdopzet niet
Een deel van de constructiegegevens mag later. Vraag je erom, dan zet de gemeente in de vergunning dat je die gegevens uiterlijk 3 weken voor de start van dat onderdeel van de bouw aanlevert (artikel 8.3c Besluit kwaliteit leefomgeving). Het gaat dan om details. Ook de details van installaties mag je op verzoek later sturen.
De hoofdopzet van de constructie, een schematisch overzicht van de fundering met een globaal grondonderzoek en de toelichting op het ontwerp mag je niet later sturen. Andere technische gegevens, bijvoorbeeld over brandveiligheid, gezondheid en energie, mag de gemeente ook later laten komen, maar dat is haar keuze (artikel 7.16 Omgevingsregeling). Meer daarover staat in wanneer heb je een constructieberekening nodig.
Als de opbouw niet in het omgevingsplan past
Is de opbouw hoger of groter dan het plan toestaat, dan vraag je een vergunning aan voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De gemeente mag daaraan meewerken, maar hoeft dat niet.
De gemeenteraad kan gevallen aanwijzen waarin je eerst de omgeving moet betrekken voordat je zo'n aanvraag kunt indienen (artikel 16.55 lid 7 Omgevingswet). Vraag je gemeente of dat bij jou geldt. De raad kan ook gevallen aanwijzen waarin hij zelf advies geeft over zo'n aanvraag (artikel 16.15a Omgevingswet).
Meestal geldt de reguliere procedure. De gemeente kan de uitgebreide procedure toepassen als het plan aanzienlijke gevolgen kan hebben voor de omgeving en ze verwacht dat verschillende belanghebbenden er bedenkingen tegen hebben. Je kunt ook zelf om de uitgebreide procedure vragen (artikel 16.65 Omgevingswet).
Uiterlijk en monumenten
Heeft het omgevingsplan regels over het uiterlijk van gebouwen en hebben die uitleg nodig, dan stelt de gemeenteraad beleidsregels vast om ze te beoordelen (artikel 4.19 Omgevingswet). Vóór 2024 heette dat de welstandsnota. De gemeentelijke commissie adviseert in gevallen die de gemeenteraad aanwijst, of als het college daar aanleiding voor ziet (artikel 16.15a Omgevingswet). Meer hierover in welstand: wat is het en wanneer geldt het.
Is je huis een rijksmonument, dan heb je ook een vergunning voor een rijksmonumentenactiviteit nodig. Over zo'n aanvraag adviseert altijd de gemeentelijke commissie (artikel 16.15a Omgevingswet). De Rijksoverheid raadt aan om bij een monument vooraf met de gemeente te overleggen.
Is de wijziging zo ingrijpend dat de gevolgen voor de monumentale waarden vergelijkbaar zijn met slopen, dan adviseert ook de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en geldt de uitgebreide procedure (artikel 4.32 en artikel 10.24 Omgevingsbesluit).
Hoe lang het duurt
In de reguliere procedure beslist de gemeente binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag, of binnen 12 weken als een ander bestuursorgaan met het besluit moet instemmen. Ze mag die termijn één keer met ten hoogste 6 weken verlengen (artikel 16.64 Omgevingswet). De vergunning werkt in de regel vanaf de dag na de bekendmaking (artikel 16.79 Omgevingswet).
Buren en andere belanghebbenden kunnen daarna binnen 6 weken bezwaar maken. Bij de uitgebreide procedure gaat dat anders: dan kunnen ze een zienswijze geven op het ontwerpbesluit en daarna in beroep gaan bij de rechtbank. Meer over termijnen staat in hoe lang duurt een omgevingsvergunning.
Hoeveel aanvragen voor een dakopbouw gemeenten kregen, zie je in onze cijfers op deze pagina en per gemeente. De gratis check per adres geeft een eerste indicatie of een verdieping bij jouw pand kansrijk is.