Een extra verdieping op je huis mag als het omgevingsplan de hoogte toelaat of als de gemeente een afwijking vergunt. Het huis moet de nieuwe bouwlaag ook kunnen dragen. Een omgevingsvergunning heb je er bijna altijd voor nodig: geen landelijke regel geeft een extra bouwlaag op een woning vrij.
Optoppen is een bouwlaag toevoegen aan een bestaand gebouw. Het IPLO, het Informatiepunt Leefomgeving en kenniscentrum van de overheid, noemt dat een dakopbouw.
Onder een dakopbouw wordt onder andere verstaan een geheel nieuwe verdieping op een plat dak, het verhogen van de nok van een schuin dak of het doortrekken van een gevel. Dit begrip is niet gedefinieerd onder de Omgevingswet.
Wie alleen de nok van een schuin dak hoger wil maken, vindt de regels bij nokverhoging.
Twee toetsen: techniek en ruimte
Sinds de Omgevingswet kijkt de gemeente bij bouwen naar twee dingen. Het technische deel heet de bouwactiviteit: de gemeente toetst het aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Het ruimtelijke deel, de omgevingsplanactiviteit, toetst ze aan het omgevingsplan. Elk deel kan vergunningvrij of vergunningplichtig zijn.
Bij optoppen is het technische deel bijna altijd vergunningplichtig. Volgens artikel 2.25 Bbl heb je een vergunning nodig voor een bouwwerk met een dak dat onder meer niet op de grond staat, hoger is dan 5 meter of een verblijfsgebied heeft op de tweede bouwlaag of hoger. Een nieuwe verdieping komt bijna altijd hoger dan 5 meter boven de grond.
Bij een bestaand huis kijk je volgens het IPLO naar het deel dat je bouwt en niet naar het hele huis. De grens van 5 meter gaat dan over de hoogte van dat deel boven de grond. Een uitbouw op de grond van 3 meter hoog blijft daardoor onder de grens en kan voor het technische deel vergunningvrij zijn. Een verdieping bovenop het huis komt er bijna altijd boven.
De uitzonderingen op het technische deel staan in artikel 2.27 Bbl. De vrijstelling voor een dakkapel geldt volgens het IPLO niet voor een dakopbouw. Gevolgklasse 1 geldt niet voor verbouwen. En de uitzondering voor verbouwen geldt alleen als de draagconstructie, de brandcompartimenten en de gevelisolatie niet wijzigen. Een nieuwe bouwlaag rust op de bestaande constructie, dus die uitzondering past er in de regel niet bij.
Het omgevingsplan bepaalt de hoogte
Het omgevingsplan bepaalt hoe hoog je mag bouwen, op welke plek en voor welk gebruik. Het bestemmingsplan is sinds 1 januari 2024 onderdeel van het omgevingsplan (artikel 4.6 Invoeringswet Omgevingswet). In de regels bij je adres lees je wat de maximale hoogte is en waar je mag bouwen. Meer uitleg staat in het omgevingsplan uitgelegd.
Ook het ruimtelijke deel is meestal vergunningplichtig, maar dat hangt af van het omgevingsplan van je gemeente. Een dakopbouw staat niet in de landelijke lijst met vergunningvrije bouwwerken van artikel 2.29 Bbl, dus het omgevingsplan beslist.
Volgens het IPLO bevat de bruidsschat, de landelijke regels in het omgevingsplan, een vergunningplicht voor bouwen. Ook als de opbouw binnen het plan past, vraag je daarom meestal een vergunning aan, tenzij je gemeente die regel heeft aangepast. De gemeente toetst je plan dan aan de regels die in het omgevingsplan staan.
Ook een verdieping op een bestaande aanbouw is meestal niet vergunningvrij. De bruidsschat staat een bijbehorend bouwwerk alleen zonder vergunning toe als het onder meer op de grond staat, niet hoger is dan 5 meter en geen verblijfsgebied heeft op de tweede bouwlaag of hoger. Je gemeente mag die regels in het omgevingsplan aanpassen. Kijk dus altijd wat er bij jouw adres geldt.
Het plan kan ook regels hebben over het uiterlijk van gebouwen. Hebben die regels uitleg nodig, dan stelt de gemeenteraad beleidsregels vast om te beoordelen of een bouwwerk eraan voldoet (artikel 4.19 Omgevingswet). Vóór 2024 heette dat de welstandsnota.
Hoger bouwen dan het plan toestaat
Wordt de opbouw hoger dan het plan toestaat, dan heb je een vergunning nodig voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De gemeente mag afwijken, maar hoeft dat niet. Ze verleent zo'n vergunning alleen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a Besluit kwaliteit leefomgeving).
Bij zo'n aanvraag lever je gegevens aan waarmee de gemeente dat kan beoordelen (artikel 7.207b Omgevingsregeling). Hoe dat werkt, lees je in afwijken van het omgevingsplan.
Kan het huis een verdieping dragen?
Een nieuwe bouwlaag maakt het huis zwaarder. Muren, vloeren en fundering moeten dat extra gewicht dragen. Daarom vraagt de gemeente bij de aanvraag gegevens over de belastingen en de sterkte van de constructie. Vergroot je een bestaand gebouw, dan moet daaruit ook blijken hoe de bestaande constructie is opgebouwd en welke materialen erin zitten (artikel 7.7 Omgevingsregeling).
Je levert ook een constructieve berekening aan. Sommige details mag je later sturen. Gegevens over de hoofdopzet van de constructie, zoals een schematisch overzicht van de fundering met een globaal grondonderzoek, mag je niet later sturen. Meer daarover staat in wanneer heb je een constructieberekening nodig.
Binnen moet de nieuwe verdieping ook aan het Bbl voldoen. Bij verbouwen moet een verblijfsgebied of verblijfsruimte ten minste 2,1 meter hoog zijn boven de vloer (artikel 5.17 Bbl). Daarnaast gelden de regels voor brandveiligheid en vluchten bij brand.
Monument, buren en appartement
Bij een monument gelden minder vrijstellingen voor het ruimtelijke deel (artikel 2.30 Bbl). Voor een opbouw op een rijksmonument heb je ook een vergunning voor een rijksmonumentenactiviteit nodig (artikel 5.1 Omgevingswet). Volgens de Rijksoverheid heb je voor de verbouwing van een monument meestal een omgevingsvergunning nodig. Ligt je huis in een beschermd stads- of dorpsgezicht, neem dan contact op met de gemeente.
Een nieuw raam of balkon binnen 2 meter van de erfgrens, met uitzicht op het erf van de buren, mag in de regel alleen met hun toestemming (artikel 5:50 BW). De muur die je met de buren deelt, is in de regel gemeenschappelijk eigendom (artikel 5:62 BW). Meer hierover in burenrecht bij verbouwen.
Woon je in een appartementengebouw, dan heb je ook te maken met de VvE en de splitsingsakte. Wordt de nieuwe verdieping een aparte woning, dan gelden daarnaast de regels voor woningvorming en splitsen.
Het kabinet wil optoppen makkelijker maken
Op 2 juli 2026 meldde het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening dat de minister juridisch wil borgen dat gemeenten het toevoegen van woningen in bestaande gebouwen faciliteren. Bij optoppen is nu vaak vooraf onduidelijk onder welke voorwaarden een extra bouwlaag aanvaardbaar is, schrijft het ministerie. Daardoor is per project een ingewikkeld vergunningstraject nodig.
Tot er nieuwe regels zijn, beslist je gemeente per aanvraag op basis van het omgevingsplan.
Zo pak je het aan
- Zoek in Regels op de kaart de maximale hoogte bij je adres op en doe de Vergunningcheck.
- Bespreek je plan met de gemeente voordat je aanvraagt. In het Omgevingsloket kan dat met een conceptverzoek, als je gemeente dat aanbiedt.
- Laat tekeningen en een constructieve berekening maken.
- Dien de aanvraag in. De gemeente kan daarvoor leges rekenen; hoeveel, staat in de legesverordening van je gemeente.
- Wacht het besluit af. In de reguliere procedure beslist de gemeente binnen 8 weken. Ze mag die termijn één keer met ten hoogste 6 weken verlengen (artikel 16.64 Omgevingswet).
Welke stukken in de aanvraag horen en hoe de procedure loopt, staat in dakopbouw of extra verdieping: vergunning aanvragen. Onze cijfers over aanvragen voor een dakopbouw, landelijk en per gemeente, vind je op deze pagina.
De gratis check per adres geeft een eerste indicatie of er bij jouw pand een verdieping op kan, met wat ervoor en wat ertegen pleit. Die check is geen vergunning en geen besluit van de gemeente.